나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(Blank Line)

(Blank Line)

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOO

(Blank Line)

(Blank Line)

1.2. 물건정보

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1206호

* 건물 종류: 오피스텔

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 감정가: 164,000,000원

* 건축년도: 2021년

(Blank Line)

(Blank Line)

2. 입지조건

(Blank Line)

(Blank Line)

2.1. 주변환경

* 위치: 본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 102동 12층 1206호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

2.2. 교통

* 대중교통: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

3. 권리분석

(Blank Line)

(Blank Line)

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (서울축산업협동조합, 2022-03-21)

* 총 채권액: 13,434,584,279원

* 소멸되는 권리: 등기부상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 을4, 을5, 갑3, 갑4, 갑5 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

3.2. 임차인분석

* 임차인 정보: 윤 , 전입/확정일자 2022-04-08, 보증금 5,000,000원, 차임 683,600원. 대항력 없음.

* 인수 여부: 인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

4. 상권분석

(Blank Line)

(Blank Line)

4.1. 지역특성

* 본 물건이 속한 평택시 장당동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재된 지역으로, 상주인구 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

4.2. 시장동향

* 최근 21.16㎡ 면적의 실거래가는 2024년 2월 14일 140,000,000원(1.4억)에 거래되었습니다. 2025년 9월 3일 180,000,000원(1.8억)에 거래 예정인 건도 확인됩니다.

* 감정가는 164,000,000원으로, 최근 실거래가 및 예정 거래가와 비교 시 시장 상황에 부합하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

5. 생활정보

(Blank Line)

(Blank Line)

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

5.2. 주변시설

* "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

6. 잠재적리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

6.1. 법적리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

6.2. 시장리스크

* 오피스텔 공급 과잉 및 지역 경기 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

6.3. 현장리스크

* 감정평가 당시 임대 관계 미상이었으며, 현재 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 현장 방문 시 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태나 이용 현황이 공부와 다를 가능성이 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

6.4. 혐오시설여부

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지가 인접해 있어 해당 산업단지의 종류 및 운영 상황에 따라 환경적 영향은 고려될 수 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

7. 종합의견

(Blank Line)

(Blank Line)

* 본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 평택고덕아이파크 내 소형 오피스텔로, 입지 조건 및 교통은 보통 수준입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 깨끗하며, 인수할 임차인 보증금도 없습니다.

* 최근 실거래가 추이 분석 시, 소형 오피스텔의 경우 가격 편차가 확인되나, 시장 가격 범위 내에서의 투자 가치는 존재합니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 현장 확인 제한 등의 리스크는 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

8. 투자포인트

(Blank Line)

(Blank Line)

* 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 관련 문제가 적을 것으로 예상.

* 평택 지역의 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적음.

(Blank Line)

(Blank Line)

9. 예상입찰가

(Blank Line)

(Blank Line)

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 실거래가 (21.16㎡): 140,000,000원 (2024.02.14)

* 최근 실거래가 (21.16㎡, 예정): 180,000,000원 (2025.09.03)

* 시세 분석: 최근 거래가 1.4억과 예정 거래가 1.8억 사이에서 시세 형성. 감정가는 1.64억으로 중간 수준.

* 전략: 본 물건은 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 0원이며, 권리 분석상 안전합니다. 최근 실거래가 1.4억을 기준으로 하되, 향후 시장가치 상승 가능성과 경매 경쟁률을 고려할 때, 145,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 직전 현장 재확인 및 임대 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.