나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 평택지원 2024타경53964 (4)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

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* 주소: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층823호

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.22.)

1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적 (전용면적): 29.26㎡ (약 8.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

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* 차량 출입이 자유로우며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

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* 본건은 동측(폭 약 35미터), 북측(폭 약 15미터), 남측(폭 약 15미터), 서측(폭 약 10미터)으로 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 서울축산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-03-21, 채권금액: 231,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

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* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 다만, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

3.4. 기타 권리 사항

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* 등기부등본 상 을1 근저당을 포함한 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 이들 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액은 13,704,584,279원이나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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* 본건 건물은 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 산업단지 인접성

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* 주위로 산업단지가 혼재하고 있어, 배후 수요 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

4.3. 토지 이용계획

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* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 도로 관련 지구(중로2류, 중로3류)에도 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 및 편의시설

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* 본건은 주거용으로 이용 가능한 오피스텔로, 내부에는 방, 거실, 주방, 욕실 등이 포함된 구조로 이용될 것으로 보입니다.

* 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

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* 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조이며, 지하 6층, 지상 27층 규모입니다.

* 도시가스 개별난방 시스템, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

5.3. 주변 공원

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* "모곡근린공원"이 서측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대 관계 미상

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* 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 이는 내부 상태 확인에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

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* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 거래 허가를 받아야 합니다.

6.3. 법적 제약 가능성

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* 가축사육제한구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

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* 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 비교적 최신 연식(2021년 준공)의 오피스텔로, 권리 관계가 매우 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다. 인수되는 인수 보증금 합계 0원으로 임차인 관련 부담이 없으며, 말소 기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들이 소멸 예정입니다. 주변에 공원과 다양한 생활 편의시설, 양호한 교통망을 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 신축 건물

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* 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 깔끔한 권리관계

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* 말소기준권리 외 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 낙찰 후 권리 관계상 인수되는 부담이 없습니다.

8.3. 생활 편의성 및 교통

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* 모곡근린공원 인접으로 쾌적한 환경을 제공하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

8.4. 주거 및 업무 겸용 가능성

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* 오피스텔로서 주거뿐만 아니라 소규모 업무 공간으로도 활용 가능하여 수요층이 넓습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 평택고덕아이파크 동일 단지 내 21.16㎡(전용면적) 기준, 9층 매물이 2025년 9월 1억 8천만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 850만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 건물면적(전용면적)은 29.26㎡입니다. 위 시세를 적용하여 환산하면, 29.26㎡ * 850만원/㎡ = 약 2억 4천 9백만원입니다.

* 이는 본건의 감정가인 2억 5천만원과 유사한 수준으로, 감정가가 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 2024년 2월에 거래된 14층 21.16㎡ 매물이 1억 4천만원에 거래된 사례도 있으나, 시점 및 층수 차이를 고려해야 합니다.

* 본건은 8층으로 중간층에 해당하며, 최근 시세 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정 시 감정가격을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

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* 본건의 시세 및 감정가 분석 결과, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황, 참여 경쟁자 수, 현장 시세 변동 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.