나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53964 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 및 지상27층 중 제4층
제417호 외 21개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 일부 돌붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로서,
- 기호(1,2) : 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(3,4) : 방1, 다락, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등,
- 기호(5-11,13-22) : 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등,
- 기호(12) : 방1, 거실, 주방, 욕실, 현관 등

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기
설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외,
및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경53964 (3)

1.2. 소재지

경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층622호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

250,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물 지분: 29.26㎡ (약 8.85평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "모곡근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 6층 및 지상 27층 중 제6층 622호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등입니다.

2.4. 이용 상태

주거용 오피스텔로서, 방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, "판매시설, 오피스텔 등 건부지"로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

동측, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 폭 약 15미터 내외, 및 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 근저당권, 서울축산업협동조합, 접수일자: 2022-03-21.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매) 및 갑구의 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 업무 수요가 있는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주거용 오피스텔로 이용 가능하며, 기본적인 설비(난방, 위생, 급배수 등)가 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 구조 (일반적)

주거용 오피스텔로서, 방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성됩니다. (특정 호실의 정확한 내부 구조는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약허가구역

지정 기간(2026년 6월 20일까지) 내 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있어, 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임대차 및 명도 관련

임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으며, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없으나, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황이 집합건축물대장상 기재 내용이나 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 산업단지 및 근린생활시설 등으로 인해 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 법적 하자 리스크는 적으나, 토지거래계약허가구역 지정 기간이 남아있고 임대차 관계 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔 단지에 속해 있어 상품성이 양호합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 주변 산업단지 등의 배후 수요가 존재합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 시세 편차가 있습니다.

- 21.16㎡ (10층, 2025년 9월): 18,000만원 (약 850.7만원/㎡)

- 35.19㎡ (20층, 2024년 2월): 27,000만원 (약 767.3만원/㎡)

- 21.16㎡ (14층, 2024년 2월): 14,000만원 (약 661.6만원/㎡)

9.2. 면적 및 층수 고려

본건의 건물 면적은 29.26㎡ (약 8.85평)이며, 6층으로 저층에 해당합니다.

면적과 층수를 고려했을 때, 평당 약 230만원 ~ 260만원 수준을 적용하면 약 19,000만원 ~ 22,000만원 범위의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가 25,000만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

본 물건의 가치와 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 1차 경매에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 19,000만원 ~ 22,000만원

10. 주의사항

* 토지거래계약허가구역 지정 기간(2026.6.20까지) 내 거래 시, 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 이선옥은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 및 이용 상황은 공부상의 내용과 다소 상이할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

11. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)이 존재한다는 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지가 인접해 있다는 점을 고려하여, 실제 거래 시점에는 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.