나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [6] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 의원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (6)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 확인됨)

1.2. 물건 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2, 두레비즈니스센터 5층 505호

* 건물명: 두레비지니스센터

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 중 5층

* 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 (기타용도: 근린생활시설, 업무시설)

* 본건 건물 이용현황: 근린생활시설

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 8.81㎡ (약 2.66평)

* 토지 지분: 8.8079㎡ (약 2.66평)

* 건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

* 건물 지분: 21.93㎡ (약 6.63평)

* 감정평가액: 41,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 중소규모의 공장, 지원시설 및 관련 시설이 밀집한 산업단지입니다.

* 전반적인 주위 환경은 산업단지 내로서 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재합니다.

* 남측 인근에 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 "두레비니스센터" 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 화강석 물갈기, 내벽은 인테리어, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

* 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 1,260,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 소유권이전, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,398,004,515원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* * 주식회사지케이산업개발 (대표 조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 2,500,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 8월 23일

* 대항력: 없음

* * 주식회사태봉 (대표 정 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 5월 27일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

* 상기 임차인들의 경우 대항력이 없어, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 국가산업단지 내 지원시설구역에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 지역은 산업 활동 및 관련 지원 시설이 밀집된 특징을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 분석

* 집합건축물대장상 본 건물의 용도는 '제2종근린생활시설'이며, 기타 용도로 '근린생활시설, 업무시설'이 기재되어 있습니다.

* 본 건물의 공부상 용도는 '의원'으로도 등재되어 있으나, 현재는 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 산업단지 내 상주 인구 및 근로자를 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건의 구체적인 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 산업단지 인근의 특성상, 상업 시설 및 근로자 편의 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 본 물건까지 차량 출입 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 관련 특이사항

* 본 건물은 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로, 5층인 본 건으로의 출입은 4층 내부 계단을 통해 이루어져야 합니다. 이는 이용에 불편을 줄 수 있습니다.

* 건물 내 호실 표시가 되어 있지 않아, 건물 관리인을 통해 해당 호실(505호)을 특정해야 했습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 행위 제한을 준수해야 합니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

* 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (단, 본 보고서 작성 시점 기준 등재된 임차인 현황이 존재함)

* 따라서 실제 임대 시 시장 임대료 수준 및 공실 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본 물건은 인천 남동인더스파크역 인근 산업단지 내에 위치한 소형 근린상가(5층 505호)입니다.

* 소액 투자로 접근 가능하며, 일괄매각 및 인수되는 권리가 없어 비교적 권리 관계가 명확한 편입니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점:

* 남동인더스파크역 인근의 역세권 입지 (수인분당선)

* 소형 면적으로 소액 투자 가능

* 토지/건물 일괄매각으로 명확한 권리관계

* 인수되는 보증금 없음

* 단점:

* 엘리베이터 이용 불편 (4층까지만 운행)

* 건물 내 호실 표시 부재

* 산업단지 내 상권 특성 및 잠재적 공실 리스크

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 산업단지 내 지원시설구역으로, 고정적인 수요 발생 가능성이 있습니다.

* 남동인더스파크역 이용이 가능한 입지로, 교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적이라는 점에서 신규 창업이나 소규모 사업자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 투자 매력도

* 본 물건은 소액으로 상가 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 다만, 엘리베이터 이용의 불편함과 호실 특정의 어려움은 임차인 모집에 일부 영향을 줄 수 있으므로, 이를 감안한 임대 전략이 필요합니다.

* 정확한 투자 가치는 향후 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 본 물건의 감정평가액은 41,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9.2. 참고 제언

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 또한, 본 물건의 단점(엘리베이터, 호실 표시 등)을 고려하여 적정 가치 평가가 이루어져야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자의 시장 조사 및 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.