나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [8] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층507호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 학원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (8)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층507호

* 용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 학원)

* 감정가: 42,000,000원

* 토지면적: 8.98㎡ (약 2.71평)

* 토지지분: 8.9806㎡ (약 2.71평)

* 건물면적: 22.36㎡ (약 6.76평)

* 건물지분: 22.36㎡ (약 6.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (확인)

* 특이사항: 공동담보, 엘리베이터 4층까지 운행 (5층은 4층 내부 계단 이용), 호실 표시 없음 (관리인 통해 특정), 집합건축물대장상 용도 학원.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 중·소규모 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집한 산업단지.

* 교통상황: 차량 출입 용이하며, 인근 노변 버스정류장 및 남측 인근 "남동인더스파크역(수인분당선)" 소재.

* 도로상태: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을24, 중소기업은행 근저당권공동담보목록 (2019-09-02 접수, 채권최고액 1,260,000,000원).

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액 1,398,004,515원 (근저당 1,260,000,000원 + 가압류 138,004,515원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사지케이산업개발(조 미)

* 보증금: 0원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2022-08-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사태봉(정 경)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2022-05-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 차종훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2021-05-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 산업단지 내 위치: 인천 남동인더스파크 내에 위치하여 주변에 중소규모 공장 및 지원시설이 밀집해 있습니다.

* 업종 특성: 집합건축물대장상 용도는 학원이지만, 현재 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. (참고: 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설, 기타 용도는 근린생활시설, 업무시설로 기재되어 있음)

* 접근성: 5층으로 엘리베이터 이용에 일부 불편이 있으나, 4층 내부 계단을 통해 접근 가능합니다.

* 호실 특정: 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 정확한 호실 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 남동인더스파크역이 인근에 위치하며, 노변 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 지원시설 및 근린생활시설이 주로 분포하며, 기타 생활 편의시설은 중심 상업지구 대비 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장 및 지원시설이 밀집한 산업단지 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 제한: 건물 엘리베이터가 4층까지만 운행하여 5층 이용 시 불편함이 예상됩니다.

* 호실 미표시: 호실 표시가 없어 정확한 위치 확인 및 관리에 주의가 필요합니다.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(학원)와 현재 이용 용도(근린생활시설) 간의 차이가 있습니다.

* 산업단지 특성: 주거 밀집 지역이나 도심 상권에 비해 생활 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 매우 높은 채권 총액(약 13.98억원)은 낙찰 후 수익률 변동성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동인더스파크에 위치한 소형 상가(학원)입니다. 감정가(4,200만원) 대비 매우 높은 채권 총액(약 13.98억원)으로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아 투자 가치가 있습니다. 다만, 엘리베이터 제한, 호실 미표시 등 일부 불편 사항과 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 산업단지 내 상권 특성을 고려한 업종 선택 및 활용 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인한 시세 대비 낮은 낙찰가 기대.

* 산업단지 고정 수요: 남동인더스파크 내 상주하는 직원들을 대상으로 한 업종 운영 시 안정적 수익 확보 가능.

* 향후 발전 가능성: 산업단지 개발 및 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 다만, 정확한 시세 조사 및 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 본건의 실제 시장 가치와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 추가 조사를 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.