나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [5] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 의원임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (5)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층504호

건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 의원)

감정가: 39,000,000원

토지 면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.2979㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물 지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련 시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하여 교통 상황은 대체로 무난함.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 주식회사지케이산업개발(조 )

보증금: 0원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-08-23

대항력: 없음

비고:

* 주식회사태봉(정 )

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2022-05-27

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

말소기준권리: 을25 근저당권 (채권자: 중소기업은행, 채권금액: 1,260,000,000원, 접수일자: 2019-09-02).

이하 등기된 모든 권리(갑20, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,398,004,515원.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 제2종 근린생활시설로서, 주변의 중소규모 공장 및 지원시설 종사자들을 주요 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 남동인더스파크역이 인접해 있어 해당 역을 이용하는 유동인구 및 접근성의 일부 확보가 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 산업단지 내에 위치하므로, 일반 주거 지역에서 기대할 수 있는 다양한 생활 편의시설보다는 산업 활동과 관련된 시설들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용은 가능하나, 도보로 접근 가능한 주요 생활 편의시설의 수는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 편의성 저하: 본 건물은 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로, 5층에 위치한 본 물건을 이용하기 위해서는 4층 내부 계단을 통해 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

* 호실 특정의 불확실성: 현장에서 호실 표시가 되어 있지 않아 건물 관리인을 통해 호실을 특정하였으므로, 향후 해당 호실의 정확한 위치 및 관리에 있어 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '의원'으로 기재되어 있으나, 실제 현황 및 감정평가서 상으로는 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건축물 용도 관련 문제 발생 또는 재산권 행사 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 경매는 공동담보로 진행된 건이므로, 관련 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건의 매각 과정이나 향후 가치에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. (주: 임차인 현황에 대항력 없는 임차인이 있으나, 추가적인 미확인 임차권 존재 가능성에 대한 일반적 주의 문구로 해석 가능)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 소재의 산업단지 내 소형 구분 상가로서, 남동인더스파크역 인근에 위치하여 접근성 면에서 일정 부분 이점이 있습니다. 감정가는 39,000,000원으로 소액 투자 대상이 될 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확하나, 건물 자체의 이용 편의성 문제, 호실 표시 부재, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 등의 리스크 요소를 반드시 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.25평)으로 초기 투자 부담이 낮습니다.

* 산업단지 내 위치하여 해당 지역의 고정적인 사업체 및 종사자 수요를 기대할 수 있습니다.

* 남동인더스파크역 역세권에 해당하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 권리 분석상 추가 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어, 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 부담은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 앞서 언급된 엘리베이터 이용 불편, 호실 표시 부재, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 등 다양한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 방문을 통한 실제 상황 확인과 주변 시세 조사를 면밀히 수행한 후, 본 물건의 가치를 신중하게 평가하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.