나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [9] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층508호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 사무소임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2023타경551557 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (9)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비지니스센터 5층508호

(도로명주소: 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층508호)

* 용도: 집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 감정평가액: 69,000,000원

* 토지 면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

* 건물 면적: 36.61㎡ (약 11.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, 수인분당선 "남동인더스파크역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 지원시설, 관련 시설 등이 밀집한 남동국가산업단지 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 있고 남측 인근에 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로, 현재 "두레비즈니스센터" 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2019년 09월 02일 접수된 중소기업은행 근저당권공동담보목록이 말소기준권리이며, 이에 따라 본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)두레종합건설(구 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2014-01-03, 대항력 있음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-04-11, 대항력 없음.

* 주식회사지케이산업개발(조 ): 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입(사업)일자 2022-08-23, 대항력 없음.

* 주식회사태봉(정 ): 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입(사업)일자 2022-05-27, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인 (주)두레종합건설의 보증금 50,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당표 확정 시까지 해당 임차인의 보증금 처리 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 항목입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (구림건설주식회사)

* 소유권이전 (안병만)

* 근저당 (중소기업은행, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (중소기업은행) - 말소

* 임의경매 (중소기업은행) - 말소

* 압류 (남동구) - 말소

* 총 채권액: 1,398,004,515원

4. 상권분석

* 산업단지 내 중심 상권: 남동인더스파크역을 중심으로 형성된 산업단지 내 지원시설 집적 지역입니다.

* 업종 특성: 주변 공장 및 기업체 종사자들을 대상으로 한 식당, 사무실, 편의시설 등의 업종이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 프리미엄: 수인분당선 역세권으로, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시설: 산업단지 내 근린생활시설, 지원시설, 물류창고 등이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 남동인더스파크역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 기본 편의시설 (마트, 식당 등) 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공업 단지 내 위치하여 다소 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있으나, 산업 활동을 위한 최적의 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 접근 제한: 본건이 위치한 5층은 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로, 4층 내부 계단을 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다. 이는 이용 편의성을 저해하는 요소입니다.

* 호실 표시 부재: 건물 내 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정 시 건물 관리인의 협조가 필요하며, 이로 인한 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 집합건축물대장과 이용 현황 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 기재되어 있으나, 실제로는 '제2종근린생활시설'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 용도 변경 등과 관련하여 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: (주)두레종합건설(구 )은 대항력이 있으며 보증금 50,000,000원이 있습니다. 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 낙찰자가 일부 금액을 인수하게 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

* 산업단지 환경: 산업단지라는 입지 특성상 소음, 먼지 등 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 남동인더스파크역 인근 산업단지에 위치하여 교통 및 산업 활동 접근성은 우수합니다. 다만, 5층의 엘리베이터 제한, 호실 표시 부재, 대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본건의 수익성에 결정적인 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 이에 대한 맹신은 금물입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 남동인더스파크역과 인접하여 출퇴근 및 물류 이동이 용이합니다.

* 산업단지 수요: 주변 다수의 중소기업 및 공장 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 기대됩니다.

* 낮은 감정가: 6,900만원으로, 상대적으로 소액 투자가 가능하며 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 임대 수익률 분석, 낙찰 후 예상 명도 비용 및 명도 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 감정가 6,900만원을 기준으로, 현황과 리스크 요인을 감안하여 약 50% ~ 80% 수준의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예시: 35,000,000원 ~ 55,000,000원)

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.