나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [4] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 학원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (4)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층503호

* 토지 면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

* 토지 지분: 8.2979㎡ (약 2.51평)

* 건물 면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

* 건물 지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

* 감정가: 39,000,000원

* 용도: 근린생활시설 (집합건축물 대장상 용도: 학원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입해야 함. 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실 특정함.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층503호

* 주변 환경: "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 중·소규모의 공장, 지원시설, 관련 시설 등이 밀집한 산업단지 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 있고 남동측 인근에 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 도로: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 구림건설주식회사 (2003.07.07)

* 소유권이전: 안병만 (2019.09.02)

* 근저당: 중소기업은행 (2019.09.02, 1,260,000,000원)

* 가압류: 중소기업은행 (2023.09.26, 138,004,515원)

* 압류: 남동구 (2023.12.01)

* 임의경매: 중소기업은행 (2023.12.15, 1,023,864,995원)

* 등기부 채권 총액: 1,398,004,515원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 주식회사 지케이산업개발 (조 ): 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2022.08.23, 대항력 없음.

* 주식회사 태봉 (정 ): 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2022.05.27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 제2종 근린생활시설 (집합건축물대장상 학원), 업무시설

* 주변 상권: 중·소규모 공장 및 지원시설 밀집 지역으로, 산업단지 내 상업시설의 특징을 보입니다.

* 이용 현황: 현재 "근린생활시설"로 이용 중입니다.

* 임대 관계: 현장 조사 시 폐문부재로 임대관계는 미상이나, 실제 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다. (주식회사 지케이산업개발, 주식회사 태봉)

* 임차인별 월세:

* 주식회사 지케이산업개발 (조 ): 월 2,500,000원

* 주식회사 태봉 (정 ): 월 700,000원

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 503호 (전유부 기준)

* 건물 설비: 공동 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 이용 편의성: 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로 5층 이용 시 4층 내부 계단을 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 호실 특정: 호실 표시가 없어 건물 관리인을 통해 특정되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 접근성: 5층 이용객은 4층에서 내부 계단을 이용해야 하므로 접근성에 불편함이 있습니다.

* 호실 식별: 건물 내 호실 표시가 없어 초기 이용 시 혼란이 있을 수 있습니다.

* 산업단지 환경: 주변이 공장 및 관련 시설로 밀집되어 있어, 쾌적한 주거 환경이나 일반 상업지구와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 용도와 실제 이용: 대장상 학원 용도이나, 현재는 근린생활시설로 이용 중인 점.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동인더스파크역 인근 산업단지 내에 위치한 구분건물로, 제2종 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능합니다.

* 권리 분석상 모든 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 5층 건물의 503호임에도 엘리베이터가 4층까지만 운행하여 4층 계단을 이용해야 하는 점, 호실 표시가 없는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 낮은 감정가와 현재 임차인이 존재한다는 점을 고려할 때, 잠재적 가치를 평가해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 남동인더스파크 관련 업종 종사자 또는 사업체를 대상으로 한 임대 수익 기대 가능.

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가 3,900만원으로 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리관계 무인수: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 용도 적합성: 학원 또는 근린생활시설, 업무시설 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 3,900만원을 기준으로 하되 시장 상황, 물건의 장단점, 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 단순 감정가 대비 70~90% 수준으로 검토 시, 약 27,300,000원 ~ 35,100,000원 범위에서 전략적인 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.