나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [2] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 학원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (2)

물건명: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층 501호

용도 (집행): 근린상가

용도 (건축물대장): 제2종근린생활시설 (학원)

감정가: 329,000,000원

토지면적: 70.34㎡ (약 21.28평)

건물면적: 175.14㎡ (약 53.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 논현동 448-2, 두레비즈니스센터 5층 501호 (신주소: 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20)

주위환경: "남동인더스파크역"(수인분당선) 북측 인근에 위치하며, 중·소규모 공장 및 지원시설, 관련 시설이 밀집한 산업단지 내에 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 있고, 남동인더스파크역(수인분당선)을 이용할 수 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 2일자 중소기업은행 근저당권 (1,260,000,000원).

총 채권액: 1,398,004,515원 (등기부 요약상 확인).

인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 주식회사지케이산업개발(조윤미): 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2022-08-23, 대항력 없음.

* 주식회사태봉(정미경): 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2022-05-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 남동국가산업단지 내 위치하여 제조업, 기계, 전기·전자, 석유·화학 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다. 인천 경제를 대표하는 산업단지로, 약 7,554개의 기업이 입주해 있으며 10만 명 이상의 근로자가 근무하고 있습니다.

용도: 건축물대장상 용도는 '학원'으로 등재되어 있으나, 이용 상태는 '근린생활시설' 및 '업무시설'로 활용 가능하며, 제2종근린생활시설에 해당합니다.

임대 현황 (기존 임차인 기준):

* 주식회사지케이산업개발: 월 2,500,000원.

* 주식회사태봉: 월 700,000원.

특이사항: 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정하였으며, 엘리베이터는 4층까지만 운행하여 5층은 내부 계단으로 출입해야 하는 점이 특징입니다.

5. 생활정보

본 물건은 근린생활시설이므로 일반적인 주거 생활 정보는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

엘리베이터 미운행: 5층까지 엘리베이터가 운행하지 않아 4층에서 내부 계단을 이용해야 하므로, 이용객의 불편함이 발생할 수 있습니다.

호실 표시 부재: 건물 내 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정해야 하는 불편함이 있습니다.

집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 용도는 학원이지만, 현황상 근린생활시설로 이용되고 있어 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

산업단지 내 상가: 주거 지역과 상이한 환경으로 인해 특정 업종 외에는 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

주변 환경: 남동국가산업단지는 다양한 제조 및 지원시설이 밀집해 있으며, 공장, 물류센터 등이 주를 이룹니다. 현재 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 대형 공장 및 물류 시설이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 제2종근린생활시설로, "남동인더스파크역"(수인분당선)과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 산업단지 내 풍부한 배후 수요를 기반으로 다양한 상업 및 업무 시설로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 매력적입니다. 다만, 엘리베이터가 4층까지만 운행하고 5층은 내부 계단으로 출입해야 하는 점, 호실 표시가 불명확한 점은 활용 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 우량 입지: 남동국가산업단지는 인천의 주요 산업 거점 중 하나로, '스마트그린산업단지' 대상지로 선정되는 등 지속적인 개발 및 혁신 사업이 추진되고 있습니다.

안정적인 부동산 자산 확보: 토지와 건물을 일괄 매각받아 안정적인 부동산 자산 확보가 가능합니다.

적은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

임대 수익 가능성: 현재 파악된 임차인 외에도, 산업단지 내 기업체 및 근로자를 대상으로 한 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 329,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 낙찰가율, 해당 지역의 유사 상가 물건 시세, 임대 수익률, 그리고 물건의 특이사항(엘리베이터, 호실 표시 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 임대료 수준을 고려할 때, 전용 50평대의 상가 임대료는 월 100만원대에서 200만원대 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 본 물건의 경우 층수 및 접근성 관련 이슈로 인해 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 남동국가산업단지의 전반적인 개발 및 투자 가치를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필요합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (2)

물건명: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층 501호

용도 (집행): 근린상가

용도 (건축물대장): 제2종근린생활시설 (학원)

감정가: 329,000,000원

토지면적: 70.34㎡ (약 21.28평)

건물면적: 175.14㎡ (약 53.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 논현동 448-2, 두레비즈니스센터 5층 501호 (신주소: 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20)

주위환경: "남동인더스파크역"(수인분당선) 북측 인근에 위치하며, 중·소규모 공장 및 지원시설, 관련 시설이 밀집한 산업단지 내에 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 있고, 남동인더스파크역(수인분당선)을 이용할 수 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 2일자 중소기업은행 근저당권 (1,260,000,000원).

총 채권액: 1,398,004,515원 (등기부 요약상 확인).

인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 주식회사지케이산업개발(조윤미): 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2022-08-23, 대항력 없음.

* 주식회사태봉(정미경): 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2022-05-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 남동국가산업단지 내 위치하여 제조업, 기계, 전기·전자, 석유·화학 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다. 인천 경제를 대표하는 산업단지로, 약 7,554개의 기업이 입주해 있으며 10만 명 이상의 근로자가 근무하고 있습니다.

용도: 건축물대장상 용도는 '학원'으로 등재되어 있으나, 이용 상태는 '근린생활시설' 및 '업무시설'로 활용 가능하며, 제2종근린생활시설에 해당합니다.

임대 현황 (기존 임차인 기준):

* 주식회사지케이산업개발: 월 2,500,000원.

* 주식회사태봉: 월 700,000원.

특이사항: 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정하였으며, 엘리베이터는 4층까지만 운행하여 5층은 내부 계단으로 출입해야 하는 점이 특징입니다.

5. 생활정보

본 물건은 근린생활시설이므로 일반적인 주거 생활 정보는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

엘리베이터 미운행: 5층까지 엘리베이터가 운행하지 않아 4층에서 내부 계단을 이용해야 하므로, 이용객의 불편함이 발생할 수 있습니다.

호실 표시 부재: 건물 내 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정해야 하는 불편함이 있습니다.

집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 용도는 학원이지만, 현황상 근린생활시설로 이용되고 있어 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

산업단지 내 상가: 주거 지역과 상이한 환경으로 인해 특정 업종 외에는 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

주변 환경: 남동국가산업단지는 다양한 제조 및 지원시설이 밀집해 있으며, 공장, 물류센터 등이 주를 이룹니다. 현재 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 대형 공장 및 물류 시설이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 제2종근린생활시설로, "남동인더스파크역"(수인분당선)과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 산업단지 내 풍부한 배후 수요를 기반으로 다양한 상업 및 업무 시설로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 매력적입니다. 다만, 엘리베이터가 4층까지만 운행하고 5층은 내부 계단으로 출입해야 하는 점, 호실 표시가 불명확한 점은 활용 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 우량 입지: 남동국가산업단지는 인천의 주요 산업 거점 중 하나로, '스마트그린산업단지' 대상지로 선정되는 등 지속적인 개발 및 혁신 사업이 추진되고 있습니다.

안정적인 부동산 자산 확보: 토지와 건물을 일괄 매각받아 안정적인 부동산 자산 확보가 가능합니다.

적은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

임대 수익 가능성: 현재 파악된 임차인 외에도, 산업단지 내 기업체 및 근로자를 대상으로 한 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 329,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 낙찰가율, 해당 지역의 유사 상가 물건 시세, 임대 수익률, 그리고 물건의 특이사항(엘리베이터, 호실 표시 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 임대료 수준을 고려할 때, 전용 50평대의 상가 임대료는 월 100만원대에서 200만원대 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 본 물건의 경우 층수 및 접근성 관련 이슈로 인해 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 남동국가산업단지의 전반적인 개발 및 투자 가치를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.