나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [3] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 건물은 엘리베이터가 4층까지 운행하므로 5층은 4층내부 계단을 통해 출입함.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 학원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경551557 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비지니스센터 5층502호 (신주소: 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20)

용도: 근린상가 (집합건축물 대장상 제2종근린생활시설, 실제 운영 용도 학원으로 추정)

감정가: 36,000,000원

토지면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

건물면적: 19.38㎡ (약 5.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당 및 임의경매 개시)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근 산업단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집한 산업단지입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 남측 인근에 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 위치하여 교통 상황은 대체로 무난합니다.

* 토지: 인접지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, "두레비지니스센터" 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 09월 02일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권금액 1,260,000,000원)입니다.

* 낙찰로 인한 소멸: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사베스트 (유형숙): 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2021-06-14. 대항력 없음.

* 주식회사지케이산업개발 (조윤미): 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입(사업)일자 2022-08-23. 대항력 없음.

* 주식회사태봉 (정미경): 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입(사업)일자 2022-05-27. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 현재 조사된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 배당요구를 했는지 여부와 배당 순위에 따라 보증금을 전액 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

* 산업단지 내 상권: 본건은 남동인더스파크역 인근 산업단지 내에 위치하므로, 주된 이용객은 인근 산업단지 종사자 및 관련 업체일 것으로 예상됩니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하며, 집합건축물 대장상 학원으로 기재된 점을 고려할 때 관련 교육 서비스 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 중소규모 공장 및 지원시설이 밀집해 있어, 상업시설보다는 산업 지원 및 편의시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 남동인더스파크역을 도보로 이용 가능하며, 단지 내 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 업무 및 공장 시설이 밀집한 지역으로, 주거 편의시설보다는 산업 활동을 위한 편의시설이 주를 이룹니다. 주변에 특별한 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으며, 산업단지의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 접근성: 본건이 위치한 5층은 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로, 4층 내부 계단을 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 호실 특정: 건물 내부에 호실 표시가 되어 있지 않아, 건물 관리인을 통해 정확한 호실을 특정해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 용도 혼동: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 집합건축물 대장상 용도는 학원으로 기재되어 있어, 해당 용도에 맞는 영업 또는 임차인 확보가 중요합니다.

* 소형 면적의 한계: 19.38㎡(약 5.86평)의 작은 면적으로 인해 임대 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가: 36,000,000원의 감정가는 평당 약 614만원 수준으로, 시장 상황에 따라 고평가되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동인더스파크역 인근 산업단지에 위치한 소형 근린상가(학원) 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적은 편입니다. 다만, 건물 내부의 접근성 문제, 호실 표시 부재 등 현장 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 산업단지 배후 수요를 고려한 상권 분석과 더불어, 본 물건의 실질적인 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 산업단지 내 위치: 향후 남동인더스파크 단지 개발 및 활성화 시 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하여 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 특정 업종 활용 가능성: 집합건축물 대장상 학원 용도 등 특정 업종에 대한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으며, 권리상 특별한 인수사항은 확인되지 않았습니다. 감정가는 36,000,000원입니다.

물건의 특수성(5층 내부 계단 이용, 호실 표시 없음)과 산업단지 내 상가의 특성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.