나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551557 [1] 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보임.
-호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함.
-집합건축물 대장상 용도는 일반음식점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2023타경551557 (1) 사건으로, 인천광역시 남동구 논현동 448-2번지 두레비즈니스센터 4층 401호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 1,035,000,000원이며, 토지 면적은 198.95㎡ (약 60.18평)이고 건물 면적은 495.34㎡ (약 150.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

채권자는 중 이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

주요 특이사항으로는 본 건은 4층 전체이나 임의로 구조 변경된 것으로 보이며, 호실 표시는 없어 건물 관리인을 통해 특정되었습니다. 집합건축물 대장상 용도는 일반음식점입니다.

2. 입지조건

본 대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 중·소규모의 공장, 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집한 산업단지로서, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 노변 버스정류장 및 남측 인근의 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호합니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로, 현재 "두레비즈니스센터" 건물 부지로 이용 중입니다.

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 9월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권(1,260,000,000원)입니다.

이후 다수의 압류, 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등이 등기되었으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,488,411,186원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주식회사태봉(정 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2022-05-27

* 대항력: 없음

* 지티알플러스코리아주식회사(신 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2022-07-11

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어, 해당 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치하며, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근의 산업 활동 중심지에 소재합니다.

주변에는 중·소규모 공장, 지원시설, 물류 창고, 연구 시설 등이 밀집해 있어 관련 업종의 수요가 높은 지역입니다.

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 기재되어 있으나, 실제로는 제2종근린생활시설 및 업무시설로 활용이 가능합니다.

산업단지 종사자들을 대상으로 하는 식당, 편의점 등 지원 상업시설의 잠재 수요가 존재합니다.

주변 시설 조사 결과, 산업단지 특성상 다양한 업무 시설과 지원 상업 시설이 분포하고 있으며, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 공장 운영에 따른 소음이나 교통량 증가는 간접적으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 이용이 편리합니다. "남동인더스파크역(수인분당선)"을 통해 지하철 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 물류 이동에 용이합니다.

기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 4층 전체를 사용하지만, 임의로 구조 변경된 것으로 추정되어 추후 원상복구 명령이나 행정적 제재의 가능성이 있습니다.

호실 표시가 없어 건물 관리인을 통해 특정해야 하는 점은 향후 건물 이용 및 관리에 불편을 야기할 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있으므로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동공단 내 역세권에 위치한 두레비즈니스센터의 4층 일부(401호 외)로, 넓은 면적과 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 산업단지 내 업무 및 지원 시설로서 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계상 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 건물 구조 변경 및 호실 미확인 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

감정가를 초과하는 채권 총액은 존재하나, 물건의 가치 및 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 주요 거점 위치로 안정적인 임대 수요 확보 가능

"남동인더스파크역" 인근 역세권 입지로 우수한 접근성

495. 34㎡ (약 150평)의 넓은 면적으로 다양한 업종 활용 가능

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담 적음

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,035,000,000원으로 평가되었습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 건물의 임의 구조 변경, 호실 미확인 등 특수성을 고려하고, 명도 과정에서의 변수 및 향후 예상되는 관리 비용 등을 감안해야 합니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 본 물건의 고유한 특수성을 감안할 때, 현장 조사를 통한 상세한 시장 분석과 전문가의 의견을 종합하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예비 입찰가는 8억 5천만원 ~ 9억 5천만원 범위에서 설정하는 것을 제안합니다. 이는 잠정적인 제안이며, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 면밀한 분석 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.