나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [5] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5, 스위트빌 4층 402호

1.2. 건물 정보

건물 명칭: 스위트 빌

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 402호

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택), 제1종근린생활시설

전용 면적: 69.85㎡ (약 21.1평)

신축 허가 연도: 2021년 (2023년 02월 27일 사용승인)

1.3. 토지 정보

토지 면적 (해당 호실 지분): 37.94㎡ (약 11.5평)

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 442,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지 및 건물

1.5. 권리 정보

말소기준 권리: 2023년 05월 19일 부천중앙새마을금고 근저당 (을1)

총 채권액: 2,000,500,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 신상섭 (2023-03-17)

* 근저당: 부천중앙새마을금고 (2023-05-19) 1,952,500,000원 (말소기준권리)

* 임의 경매 개시 결정: 부천중앙새마을금고 (2025-11-11) 1,450,424,815원 (사건번호: 부천지원 2025타경34928)

* 가압류: 주식회사케어솔루션 (2025-12-15) 48,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.6. 특이사항

토지 거래 허가 구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

공동 담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

대로변에 접한 주상복합지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성은 양호합니다.

인근 간선도로(길주로 등) 변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 부천시청역이 남서측에 위치하며 도보로 약 22분 소요됩니다.

2.3. 교육 및 편의 시설

교육 시설: 부천삼정초등학교 (도보 2분)

공원 시설: 상산어린이공원 (도보 4분)

편의 시설: 신세계이마트 중동점 (도보 22분) 등

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2023년 3월 17일 신상섭 씨의 소유권 보존 등기 이후, 2023년 5월 19일 부천중앙새마을금고의 근저당이 설정되었습니다.

이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매 개시 결정(2025타경34928) 및 가압류는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권총액은 약 20억 5백만 원으로, 채권액 규모가 상당합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.3. 특이 권리 사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 삼정동 일대는 아파트 단지, 빌라, 다세대 주택 등이 혼재된 주거 지역이며, 대로변에 인접하여 상업 시설도 일부 분포하고 있습니다.

인근 초등학교와 공원, 상업 시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 시세 동향

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 쌍용빌라 (289-12, 1999년식, 49.02㎡): 2026년 3월, 136,000,000원 (약 277.4만원/㎡)

* 예인빌라 (288-27, 2003년식, 64.04㎡): 2025년 12월, 150,000,000원 (약 234.2만원/㎡)

* 진도홈빌 (286-6, 2001년식, 54.54㎡): 2025년 12월, 73,000,000원 (약 133.8만원/㎡)

주어진 물건의 전용면적(69.85㎡)을 고려할 때, 비교적 최근 거래된 예인빌라(64.04㎡, 150백만원) 및 쌍용빌라(49.02㎡, 136백만원)의 시세가 참고될 수 있습니다. 진도홈빌은 면적 및 가격이 다소 이질적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

건물은 철근콘크리트 구조로, 개별난방 방식입니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 새시로 구성되어 있습니다.

5.2. 부대시설

주차: 총 8대 주차 가능 (옥외 주차)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 시 관할 시군구청의 토지 거래 허가 취득이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보

본건은 공동 담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 물건입니다. 이는 채무 규모가 크거나 여러 채권이 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 현황 조사 결과와 다를 수 있습니다. 잔금 납부 시 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 권리상 유의사항

등기부상 '지상권' 권리가 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용과 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대로변에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)에 해당합니다.

다만, 감정가(4.42억원) 대비 주변 유사 물건의 시세(약 1.3억~1.5억원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 토지 거래 허가 구역 지정, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인에 대한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도보 2분 거리 삼정초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 대로변 위치 및 주변 편의 시설 접근성 양호

* 비교적 신축(2023년 사용승인) 건물

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 주변 물건 시세를 고려할 때 본건의 시장 가치는 약 1.7억원 ~ 1.9억원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가 4.42억원과 시세 간의 큰 격차가 존재하며, 토지 거래 허가 구역 지정 및 미확인 지상권 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 유사 물건 거래가를 기준으로 예상 입찰가는 약 180,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 전 해당 물건의 정확한 권리 관계, 현황, 그리고 감정가 산정 근거에 대한 추가적인 심층 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.