나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [4] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부천지원 2025타경34928 (4)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 405,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부천중앙새마을금고

1.2. 면적정보

토지면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

건물면적: 64.01㎡ (약 19.37평)

1.3. 건물정보

건축물 명칭: 스위트 빌

사용승인일: 2023년 02월 27일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호

총 층수: 5개 층

총 건물 연면적: 643.38㎡ (약 194.69평)

총 토지 면적: 306.4㎡ (약 92.70평)

1.4. 기타기본정보

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내 취득 시 허가 필요)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변은 대로변 주상복합지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로는 부천시청역이 도보 약 22분 거리에 위치합니다.

2.3. 편의/교육/공원시설

* 편의시설: 신세계이마트중동점 (도보 약 22분)

* 교육시설: 부천삼정초등학교 (도보 약 2분)

* 공원시설: 상산어린이공원 (도보 약 4분)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및총채권액

말소기준권리는 2023년 05월 19일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 2,000,500,000원 (근저당 1,952,500,000원 + 가압류 48,000,000원) 입니다.

경매 신청 채권자는 부천중앙새마을금고입니다.

3.2. 임차인현황및인수부담

* 임차인: 안인영

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입/확정일자: 2024년 06월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 장희영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 소멸되지않는권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변개발현황

본건은 삼정동 지역에 위치하며, 인근에 다수의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대입니다.

부천시의 도시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 주거환경

다세대주택으로 이용 중이며, 주변에 초등학교, 공원 등이 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

대로변에 접해 있어 차량 통행이 잦을 수 있으나, 주거지로서의 기능은 충실히 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육및생활편의

* 단지 바로 앞으로 삼정초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 매우 편리합니다.

* 도보 약 22분 거리에 대형마트(신세계이마트중동점)가 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 공원(상산어린이공원) 이용이 용이합니다.

5.2. 교통및접근편의

* 북측으로 폭 30~35m의 광로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부천시청역(지하철)까지 도보로 이동 가능하여 대중교통망이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역지정

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

본건의 매각 기일이 해당 기간 내에 포함될 경우, 취득 후 관할 관청의 거래 허가를 받아야 합니다.

이는 취득 절차상의 번거로움과 추가적인 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 공동담보물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산들의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과에 따라 채권 회수 상황이 달라질 수 있습니다. 이는 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변환경관련사항

부천시 오정구 삼정동 일대는 과거 삼정동 소각장이 있었던 지역이며, 현재는 부천아트벙커B39라는 문화예술 공간으로 재탄생했습니다. 또한, 해당 지역 인근으로 부천테크노파크 등 산업단지가 발달해 있어 일부 공업 지역이 혼재되어 있습니다. 정확한 혐오시설의 존재 여부 및 그 영향력은 현장 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 2023년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

특히 초등학교가 매우 인접해 있어 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.

다만, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요하다는 점이 주요 리스크 요인입니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 파악되나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

제공된 주변 실거래가 정보와 감정가의 차이가 커, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 교육 환경: 삼정초등학교가 도보 2분 거리에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 매력적입니다.

* 편리한 생활 인프라: 마트, 공원, 버스 정류장 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인에게 인수할 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 부담이 적습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 405,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 면적(약 64㎡)의 2003년식 다세대주택이 2025년 12월 11일에 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건(2023년 사용승인)보다 약 20년 가량 노후된 건물임에도 불구하고, 본건의 감정가와 비교 시 약 2.7배 이상의 큰 격차를 보입니다.

본건은 신축급 건물임을 감안하여, 보수적으로 접근하되 실거래가 기반 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

주변 2003년식 64.04㎡ 건의 거래가(15,000만원)를 기준으로, 신축 프리미엄을 약 25% 적용하여 추정 시, 약 187,500,000원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

또한, 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차에 따른 번거로움과 불확실성이 존재합니다.

종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 최근 시세 변동 등을 추가적으로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.