나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [6] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34928 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천중앙새마을금고 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 5층 501호

용도: 다세대주택

토지 면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

토지 지분: 35.0984㎡ (약 10.62평)

건물 면적: 64.61㎡ (약 19.55평)

건물 지분: 64.61㎡ (약 19.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 401,000,000원

1.4. 매각 대상

일괄 매각 (토지/건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변에 인접한 주상복합지대로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 7호선 부천시청역이 남서측에 위치하며 도보로 약 22분 거리입니다.

2.3. 편의/교육/공원 시설

편의시설: 신세계이마트중동점 (도보 22분).

교육시설: 부천삼정초등학교 (도보 2분).

공원시설: 상산어린이공원 (도보 4분).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2023년 3월 17일 (신상섭)

근저당 (부천중앙새마을금고, 1,952,500,000원): 2023년 5월 19일 접수.

임의경매 개시 결정 (부천중앙새마을금고, 1,450,424,815원): 2025년 11월 11일 접수.

가압류 (주식회사 케어솔루션, 48,000,000원): 2025년 12월 15일 접수.

등기부상 총 채권액: 2,000,500,000원.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 소멸됩니다.

등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 감정평가서에 '지상권 개요' 언급이 있으나, 현재 해당 권리가 존재한다는 명시는 없어 실제 현황은 추가 확인 필요).

3.4. 임차인 현황

임차인: 구

보증금: 50,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2024년 7월 10일

확정일자: 2024년 7월 10일

배당신고일자: 2025년 12월 22일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역에 포함됩니다.

외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

4.2. 인접 도로 상태

본건 건물은 북측으로 광로(대로)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

4.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물대장상 본 건물이 속한 '스위트빌'은 철근콘크리트 구조 경사지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2023년 2월 27일입니다.

해당 물건(501호)은 5층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 (건물 내부 설비, 주차)

설비: 급배수, 위생, 도시가스, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 난방 방식은 개별난방입니다.

주차: 건물 내 총 8대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 매각 기일이 허가 기간 내에 포함될 경우 취득 후 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 관련 규정 및 절차 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이나 처리 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관련 (정보 불확실성)

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.4. 신축 건물과 구형 건물 시세 비교

본 건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 매매 사례(1999~2003년식 구형 건물)의 거래가(7,300만원~15,000만원)는 본 건의 감정가 401,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 이는 비교 대상 물건의 건축 연도 차이 때문일 수 있으나, 감정가 산정의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 확인

주변 지역에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 반드시 직접 현장 방문을 통해 주거 환경 및 주변 시설을 재확인하시기 바랍니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

초등학교(삼정초)가 도보 2분 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

대로변에 인접하여 교통이 편리하고 생활 환경이 비교적 양호합니다.

7.2. 개발 가능성

토지거래허가구역 지정은 향후 지역 개발이나 재건축, 재개발 시 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 시장 가치 대비 감정가

본 건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 비교 대상(1999-2003년식)의 실거래가와 감정가 401,000,000원 간에는 큰 차이가 존재합니다. 신축이라는 점을 감안하면 감정가가 합리적인 수준일 수 있으나, 비교 대상의 시세가 너무 낮게 반영되었거나, 본 건의 감정가가 과대평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

8.2. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 등기된 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없어 보입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 최종 고려 사항

감정가와 비교 시세 간의 괴리가 크므로, 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실질적인 상태, 인근 신축 다세대주택의 정확한 시세, 주변 환경 등을 종합적으로 파악해야 합니다. 토지거래허가구역 관련 규정 확인도 필수입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 따라서 1999년~2003년에 건축된 구형 건물들의 거래 사례(최고 15,000만원)는 본 물건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 신축 건물로서 64.61㎡(약 19.55평)의 전용면적을 고려할 때, 감정가 401,000,000원은 합리적인 수준일 수 있습니다.

하지만, 실제 시장에서 신축 다세대주택의 거래 사례를 추가적으로 확보하거나, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 분석하여 실거래가 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 최저 매각 가격(감정가 401,000,000원)을 기준으로 하되, 신축 건물로서의 가치와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서상의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.