나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [3] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5번지 스위트빌 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34928 (3)이며, 감정가는 410,000,000원입니다.

토지 면적은 34.77㎡(약 10.52평)이며, 건물 면적은 64.01㎡(약 19.36평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

주요 특징으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 공동담보 물건입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 속해 있습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 대로변 주상복합지대로 주거 환경은 보통입니다.

편의시설: 신세계이마트중동점(도보 22분) 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 부천삼정초등학교가 도보 2분 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

공원시설: 상산어린이공원이 도보 4분 거리에 있습니다.

교통상황:

* 차량접근성은 자유로운 편입니다.

* 대중교통 여건은 보통 수준으로, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재하며, 부천시청역이 남서측에 위치(도보 22분)합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 부천중앙새마을금고 근저당권 (2023-05-19 접수, 채권 최고액 1,952,500,000원)

* 부천중앙새마을금고 임의경매개시결정 (2025-11-11 접수, 채권액 1,450,424,815원)

* 주식회사케어솔루션 가압류 (2025-12-15 접수, 채권액 48,000,000원)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-05-17

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 48,000,000원은 인수되지 않는 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액: 2,000,500,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

대로변에 인접하여 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

삼정초등학교가 인접해 있어 교육 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 신세계이마트중동점 (도보 22분) 등

* 교육시설: 부천삼정초등학교 (도보 2분)

* 공원시설: 상산어린이공원 (도보 4분)

* 교통:

* 대중교통: 버스 정류장 인근, 부천시청역 (도보 22분)

* 차량 접근성: 용이

* 주차: 건물 내 8대 주차 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 내국인에게는 해당되지 않을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 채무에 연대하여 책임질 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 상태: 본 물건이 속한 '스위트 빌'은 2023년에 사용 승인이 난 비교적 신축 건물로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대로변에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 최근에 사용 승인된 건물로 관리가 용이할 것으로 보입니다.

권리관계 상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하여 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교육 환경: 삼정초등학교 도보 2분 거리로 자녀 양육에 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 인근에 마트 및 공원이 있어 생활이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 절감 및 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 현 시세 분석 결과, 감정가가 시세보다 현저히 높아 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 쌍용빌라 (289-12, 49.02㎡): 2026년 3월, 13,600만원 (1.36억원)

* 예인빌라 (288-27, 64.04㎡): 2025년 12월, 15,000만원 (1.5억원)

* 진도홈빌 (286-6, 54.54㎡): 2025년 12월, 7,300만원 (0.73억원)

본 물건의 건물 면적은 64.01㎡(약 19.36평)으로, 예인빌라(288-27)의 64.04㎡(약 19.37평)과 가장 유사합니다.

예인빌라의 최근 거래가 15,000만원(1.5억원)을 기준으로 현 시세를 평가할 때, 본 물건의 현 시세는 약 1.5억원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세 비교:

본 물건의 감정가는 410,000,000원(4.1억원)이나, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 1.5억원 수준으로, 감정가가 시세보다 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없습니다.

감정가와 시세의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 기반의 예상 입찰가는 1.5억원 수준에서 시작하는 것이 합리적입니다.

하지만 경매 특성상 경쟁률, 추가 확인 사항 등에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

* 보수적 최저 입찰가: 150,000,000원 (약 1.5억원)

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (시세 및 약간의 투자 여력 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.