나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [2] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5, 스위트빌 2층 202호

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호

* 용도: 다세대주택 (제1종근린생활시설 포함)

* 전용면적: 69.85㎡ (약 21.13평)

* 총 건물 연면적: 643.38㎡ (약 194.66평)

* 사용승인일: 2023-02-27

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

* 세대수: 8세대

* 주차대수: 8대

1.3. 토지 현황

* 총 대지 면적: 306.4㎡ (약 92.70평)

* 본건 구분건물 토지 지분: 37.9448㎡ (약 11.48평)

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 대로2류 (폭 30m~35m)

1.4. 감정가

442,000,000원

1.5. 경매 구분

부동산임의경매

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (본건 구분건물 및 해당 토지지분)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함.

* 주위는 대로변 주상복합지대로 주거 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근성: 자유로움.

* 대중교통 여건: 보통. 인근 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재.

* 지하철: 남서측에 부천시청역(도보 22분) 소재.

2.3. 생활 편의 시설

* 편의시설: 신세계이마트 중동점(도보 22분) 등.

* 교육시설: 부천삼정초등학교(도보 2분) 등.

* 공원시설: 상산어린이공원(도보 4분) 등.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (부천중앙새마을금고, 1,952,500,000원) - 2023-05-19 접수

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (물건명세서 상 '지상권개요:'만 기재되어 있어 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사영신

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 대항력: 없음.

* 주의: 해당 임차인은 배당신고를 하였으며, 등기부상 전세권은 말소 예정이나, 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 반환 채권액 48,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보임. 그러나 배당 여부 및 배당 내역을 면밀히 검토해야 함.

3.4. 등기부 요약

* 총 채권액: 2,048,500,000원.

* 채권 총액이 감정가(442,000,000원)를 크게 상회하므로, 낙찰자는 낙찰대금으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높음.

* 말소기준권리 이후의 권리(전세권, 임의경매, 가압류)는 모두 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치하며, 인근에 대로변 주상복합 단지가 형성되어 있음.

* 주거용 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

4.2. 상권 현황

* 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑 시설 등은 다소 거리가 있음.

* 제1종 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 건물이므로, 소규모 상업 시설과의 연계도 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 부천삼정초등학교 (도보 2분)

* 상대 보호구역 (삼정초) 지정

5.2. 공원시설

* 상산어린이공원 (도보 4분)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 이므로, 계약 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (입찰 시점 및 취득 시점에 따라 유효성 확인 필요)

6.2. 법적 제한사항

* 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 제2종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하 적용 가능 (현재 건폐율 59.77%, 용적률 209.98%로 법적 기준 준수).

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2023년에 사용승인된 신축급 건물임.

* 초등학교가 도보 2분 거리에 있어 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성도 양호한 편임.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하여, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되는 권리 분석상 안전한 물건임.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 추후 취득 및 거래 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있으므로 유의해야 함.

* 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자가 있으므로 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 삼정초등학교 인접으로 학군 수요 기대.

* 안전한 권리관계로 인수 부담 없음.

* 향후 부천시 개발 계획 등에 따른 지가 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 최근 매매 정보 분석:

* 쌍용빌라 (1999년식, 49.02㎡): 2026년 3월, 1억 3,600만원 (약 917만원/평)

* 예인빌라 (2003년식, 64.04㎡): 2025년 12월, 1억 5,000만원 (약 774만원/평)

* 진도홈빌 (2001년식, 54.54㎡): 2025년 12월, 7,300만원 (약 443만원/평)

* 본건은 2023년 사용승인된 신축(약 21.13평)으로, 주변 10년 이상 노후 주택의 거래가(약 730만원~917만원/평) 대비 높은 가격 형성이 예상됨.

* 신축 프리미엄을 고려 시, 3.3㎡당 1,000만원 ~ 1,200만원 이상으로 평가될 수 있음. (21.13평 * 1,000~1,200만원/평 = 약 2억 1,130만원 ~ 2억 5,356만원)

* 감정가 4억 4,200만원은 이러한 주변 시세 및 신축임을 감안할 때 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가: 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원

* 본 예상 입찰가는 주변 시세 및 물건의 신축 연식을 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로, 향후 유찰 시 최저 입찰가가 낮아질 수 있으므로, 법원의 진행 상황을 면밀히 주시하며 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 낙찰가율은 50% ~ 70% 수준으로 예상됩니다.

* 본 물건의 낙찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 추가 조사 결과에 따라 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.