나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5431 [1] 서울특별시 도봉구 창동 316 주공아파트 201동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1호선·4호선 환승역인 "창동역" 서측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 아파트단지, 관공서, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설
등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선·4호선 환승
역인 "창동역"이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내
제201동 제1층 제101호로서, (사용승인일자:1990.07.12.)
외 벽 : 몰탈 위 수성페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 각종 소
방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 8m 및 남측으로 노폭 약 6m
내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭
12m-15m)(변경입안)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에
반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.
일련번호(2) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경5431 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 448,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 316 주공아파트 201동 1층101호

용도: 아파트

아파트 명칭: 창동주공2단지

건축물 정보:

- 사용승인일: 1990년 7월 12일

- 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 201동 1층 101호

- 전용면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

- 분양면적: 약 60.67㎡ (약 18.35평) (총 면적 45501.33㎡ / 750세대 기준 추정치)

- 토지면적: 29.80㎡ (약 9.01평) (토지지분 포함)

1.3. 채권자 및 권리 현황

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1호선·4호선 환승역인 "창동역" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 공동주택, 관공서, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선과 4호선 환승역인 "창동역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 우수합니다.

2.3. 도로 상태

본건 아파트단지는 서측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 확인 필요)

지도 검색 등을 통한 직접적인 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주변에 교육시설이 소재하므로 관련 법규 준수 여부 및 잠재적 혐오시설 존재 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2014년 8월 4일자 우리은행 근저당 (을11, 99,000,000원)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청에 의해 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

- 소유권 이전: 김복이 (1999-07-27), 홍기현 (2016-11-28, 상속)

- 근저당: 우리은행 (2014-08-04, 99,000,000원), 주식회사초록자산대부 (2022-08-11, 390,000,000원)

- 근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2022-08-11, 390,000,000원)

- 임의경매: 유더블유제십오차유동화전문유한회사 (2024-10-17, 83,287,942원)

- 압류: 도봉구 (2024-11-01), 도봉구 (2025-09-19)

등기부채권 총액: 489,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요하지만, 인수 보증금이 0원이므로 명도 과정에서 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

창동역 인근은 주요 상업 및 업무 기능이 집약된 지역으로, 관련 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

창동역 일대는 주요 교통 요충지이며, 향후 지역 개발 계획 (예: 서울아레나 복합문화공연시설 등)에 따라 상권 및 주거 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지는 총 750세대로 이루어져 있으며, 1990년 건축으로 연식이 있으나 기본적인 주거 환경을 제공합니다.

주차 공간은 지상 12대, 지하 8대, 총 313대 수용 가능합니다.

5.2. 주변 교육 및 문화시설

주변에 교육시설이 소재하여 자녀가 있는 가정의 주거 만족도를 높일 수 있습니다. 정확한 교육 시설 정보 및 학군은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 준공 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

실제 거주하는 임차인의 권리 관계 및 보증금/차임 정보가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

6.3. 유동화 물건 특성

채권이 유동화된 자산으로, 채권 회수 과정에서 좀 더 적극적인 조치가 취해질 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설과의 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동역 인근에 위치한 아파트로, 역세권 프리미엄과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 1990년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 물건입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없어 안전한 취득이 가능하며, 임차인 관련 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 다만, 건물 노후화 및 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 실거주 및 투자 목적으로 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 창동역 초역세권: 지하철 1, 4호선 이용 편리.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 대형마트, 병원, 학군 등 주거 편의시설 인접 (확인 필요).

* 개발 호재: 창동 일대 도시 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대 (확인 필요).

* 안전한 권리 관계: 인수 부담 없는 권리 분석.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시세보다 낮아 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 448,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 실거래 사례를 보면, 유사 면적(45.9㎡)의 아파트가 555,000,000원 ~ 565,000,000원에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 약 20% 이상 낮게 책정되어 있어, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하지만, 본 건은 시세가 훨씬 높으므로 시세 수준을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 낙찰 및 투자 수익률을 고려하여, 최근 실거래가 하단인 5억 3천만원 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 5억 4천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 입찰하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

Estimated Bid Price Range: 530,000,000원 ~ 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.