나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119910 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 153-60 지하층가호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우본동 주민센터" 남동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 단독주택, 빌라 등이 위치하고 있는 주택지대로 인근에 망우초, 봉화중, 용마공원 등 교육시설,공원 등이 위치하며 본건 북측 ‘망우로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건 북측 인근 ‘망우로’변에 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 제지하층 제가호로,

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감, 몰탈위페인팅 마감 등,

창호 : 하이샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

망우동 153-60:

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119910 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 153-60 지하층가호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

토지지분: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

건물지분: 42.24㎡ (약 12.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 1987년 06월 04일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우본동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 빌라 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황: 북측 인근 '망우로' 변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 본건은 지하층 가호임. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 구성됨.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

인접도로: 북측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 2022년 09월 05일 접수된 서울특별시의 압류 (갑13)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액: 66,350,000원 (본건 경매 신청 채권액 81,365,095원 별도)

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 제외)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 66,350,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 02월 09일

* 확정일자: 2018년 01월 22일

* 배당신고일자: 2020년 07월 07일

* 대항력: 없음

임차인 관련 특이사항:

* 주택도시보증공사(SGI)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 의미입니다.

* 따라서 본 건 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박성옥(2008.05.14), 문은진(2010.06.29), 미국인(2017.09.07)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2020.07.07 접수, 말소 예정)

* 압류: 서울특별시(2022.09.05, 말소기준권리), 중랑구(2023.04.07), 서울특별시(2024.05.24)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2024.11.05 접수)

4. 상권분석

주변 상권: 본건 북측 '망우로'를 따라 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활편의시설이 소재하고 있어 상권이 발달되어 있습니다.

주변 건물 특성: 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 주로 분포합니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근에 망우초, 봉화중 등 교육시설이 위치합니다.

공원/녹지: 용마공원 등 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 망우로 주변으로 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황: 현재 SGI(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 관련 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

건물 노후도: 1987년 사용승인된 건물로, 약 40년 가까이 되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속합니다. 감정가는 1억 2,300만원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물의 노후도가 상당하여 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전반적으로 신중한 접근과 철저한 권리 및 현황 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

임차 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 투자금 부담이 적습니다.

양호한 입지: 망우로 인근으로 교통 편리, 교육, 공원, 편의시설 접근성 우수합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 123,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 유사 물건 1 (2019년식, 44.6㎡, 400,000,000원): ㎡당 약 8.97백만원

* 유사 물건 2 (2007년식, 52.93㎡, 280,000,000원): ㎡당 약 5.29백만원

본건 건물 면적: 42.24㎡ (약 12.78평), 건축 연도 1987년

건축 연도 및 면적 차이를 고려한 시세 추정: 본건의 경우, 건축 연도가 오래되었음을 감안 시 주변 유사 물건 중 2007년식 건물의 단가(약 5.29백만원/㎡)를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 42.24㎡ * 5.29백만원/㎡ = 약 223,450,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 2019년식 건물의 단가(약 8.97백만원/㎡)를 적용하면 42.24㎡ * 8.97백만원/㎡ = 약 379,000,000원까지도 가능하나, 건축 연도를 고려 시 해당 가격대는 어렵다고 판단됩니다.

임차 보증금 미인수, 채권 최고액 등을 고려한 전략적 입찰가 산정: 감정가가 시세 대비 현저히 낮으므로, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 일반적입니다. 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여, 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 (금 이억 삼천만원)

상기 입찰가는 시세 분석 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 맞게 보수적으로 또는 공격적으로 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.