나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12061 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 제101동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물내 3층 301호로
외벽:석재붙인 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

골든캐슬 Ⅱ 제101동 제3층 제301호

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12061 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 (도로명주소: 서울특별시 동대문구 한천로24길 50)

건물명: 골든캐슬 Ⅱ 101동 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축연도: 2019년경

구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 건물 중 3층

감정가: 267,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 9월 8일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 사항 없음)

인수되는 임차인의 보증금: 0원 (명시된 사항)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 2019-02-27 (김종훈)

* 소유권 이전: 2019-10-29 (사형택, 매매)

* 가압류: 2023-09-08 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2023-10-04 (서초세무서장) - 말소

* 강제경매: 2025-03-11 (이현오, 274,000,000원) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 1,279,000,000원

1.5. 임차인 현황

임차인: 이현오

보증금: 274,000,000원 (1차 증액분 16,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-10-21

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2025-03-11

대항력: 있음

* 추가 임차인 정보 (동일 인물로 추정)

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-21

* 확정일자: 2019-10-21

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 있음

특이사항: 대항력 있는 임차인 (이현오)이 존재하며, 본건 경매 개시 채권자이기도 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 분석됩니다. 이는 경매 절차상 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되거나, 대항력의 효력이 경매로 소멸될 수 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 권리 관계는 복잡하므로 법률 전문가와 추가 상담을 권유합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통 사정은 인근 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

도로상태:

* 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (해발 134m 이하, 군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

이보다 늦게 접수된 서초세무서장의 압류 및 이현오의 강제경매는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 관련 변동 및 채무 총액이 확인되며, 총 채무액은 1,279,000,000원입니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인 이현오 씨는 2019년 10월 21일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

* 보증금은 258,000,000원이었으나, 이후 274,000,000원(16,000,000원 증액)으로 변경된 것으로 보입니다.

* 이현오 씨는 본 건의 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

* 감정평가서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 법적 책임은 없을 것으로 판단됩니다. 이는 통상 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되거나, 대항력 있는 임차인의 권리가 매각으로 소멸되기 때문입니다.

4. 상권분석

본 물건은 동대문구 장안동의 일반적인 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (2026년 3월 기준)

* 2026년 3월 5일 거래: 서울 동대문구 장안동 318-3 (브라운힐), 56.56㎡, 380,000,000원 (건축년도 2017년)

* 2026년 3월 9일 거래: 서울 동대문구 장안동 132-15, 31.36㎡, 270,000,000원 (건축년도 2012년)

* 2026년 3월 2일 거래: 서울 동대문구 장안동 381-14 (한강팰리스), 29.33㎡, 240,000,000원 (건축년도 2010년)

본건 건물 면적은 28.11㎡로, 최근 거래된 31.36㎡ 및 29.33㎡ 면적의 물건들과 유사합니다.

유사 면적대의 거래 가격은 약 240,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건은 건축연도가 2019년경으로 비교적 신축에 속하므로, 유사 면적대의 기존 거래가보다 높은 가치를 가질 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경:

* 장평중학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주요시설:

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

건축물 세부 정보:

* 골든캐슬 Ⅱ는 총 6층 건물로, 101동에는 총 19세대가 거주 중입니다.

* 기본적인 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이현오 씨는 대항력 있는 임차인이자 본 경매 신청인입니다. 비록 '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 법률적 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 건축연도가 2019년경으로 비교적 신축이나, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

* 주거지역 내 상가 혼재: 일부 근린생활시설로 인한 소음 및 통행량 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 비교적 신축(2019년경 준공) 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

28. 11㎡(약 8.50평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이현오 씨가 존재한다는 점이나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다. 이는 경매 물건으로서 상당한 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 임차인과의 관계 및 배당 관련 세부 사항은 전문가와 함께 면밀히 검토하는 것이 안전합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 28.11㎡의 작은 면적으로, 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 낮은 인수 보증금: '인수 보증금 합계 0원' 표기는 임차인 관련 리스크를 최소화하여 투자 매력을 높입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 267,000,000원입니다.

최근 유사 면적대의 매매 사례(29.33㎡~31.36㎡)가 240,000,000원~270,000,000원 수준임을 고려할 때, 본건의 신축 연식(2019년경)을 감안하면 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

그러나 경매 시장의 특성상 입찰 경쟁률 및 임차인 관련 최종 법적 해석에 따라 변동 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 인수액이 0원임을 전제로, 본 건의 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

보다 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하에서 낙찰받는 것을 목표로 하되, 경쟁 상황을 고려하여 상한선을 설정하는 전략이 유효합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.