나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117508 [1] 서울특별시 양천구 신정동 987-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선‘신정역" 동측 인근(신정동 987-6)에
위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 5호선 전철역(신정역, 목동역)이
소재하는 등 교통환경은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주상용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조, 세벽조, 평스라브지붕, 지하1층 지상7층으로
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
바닥 : 마루깔기, 타일깔기 등 마감.
창호 : 알미늄 프레임 창호 등임.

이용상태

지층 - 6층 : 근린생활시설로 이용중임.
7층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기, 난방 설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117508 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 987-6

용도: 근린주택 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 주택)

감정가: 6,791,593,620원

토지면적: 361.90㎡ (약 109.48평)

건물면적: 1160.55㎡ (약 351.08평) / (건축물대장상 연면적: 1142.19㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠캐피탈주식회사 (메OOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 '신정역' 동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 5호선 전철역(신정역, 목동역)이 소재하여 교통 환경은 양호한 편임.

본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m).

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 대상임.

말소기준권리(건물 등기부 을3, 조흥은행 근저당)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 7,441,627,231원

임차인 현황:

* ㈜기산약품: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/확정 2024.06.28, 배당신고 2024.06.24, 대항력 없음.

* 김 (투피쉬뮤직): 보증금 10,000,000원, 차임 735,000원, 전입 2023.03.07, 확정일자 및 배당신고일 미상. 대항력 없음.

* 나윤희(뮤엠영어학원): 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2021.09.10, 확정/배당 2024.06.25, 대항력 없음.

* 송승호: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2002.12.09, 배당신고 2024.06.10, 대항력 없음.

* 신종호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024.01.18, 확정 2024.05.22, 배당신고 2024.05.23, 대항력 없음.

* 신한은행(365무인점포): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상. 대항력 없음.

* 이 (예원무용학원/행(365무인점포)): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2022.02.17, 확정 2022.02.17, 배당신고 미상. 대항력 없음.

* 주식회사필로스에듀(에스엠논술학원): 보증금 20,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입 2015.05.11, 확정/배당 2024.06.27, 대항력 없음.

* 홍경훈(잉크마루): 보증금 20,000,000원, 차임 935,000원, 전입/확정 2009.03.09, 배당신고 2024.05.28, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본건(근린주택)과는 건물 형태 및 규모 면에서 차이가 큼.

아래는 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례임.

* 송원빌라 (신정동 1012-23): 2026년 5월, 13,000만원(1.3억원), 전용면적 23.14㎡ (약 7.0평)

* 현대빌라B동 (신정동 955-24): 2026년 5월, 22,500만원(2.25억원), 전용면적 36.89㎡ (약 11.16평)

* 준쉐르던스 (신정동 996-2): 2026년 5월, 40,000만원(4.0억원), 전용면적 54.27㎡ (약 16.41평)

본건은 지하 1층, 지상 7층 규모의 근린생활시설 및 주택 용도로, 상업적 가치가 높을 것으로 예상되나, 제공된 비교 사례로는 정확한 시세 파악에 한계가 있음.

주변 환경은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보임.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 신정역, 목동역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. (구체적 편의시설 정보 부족)

주거환경: 다세대주택, 아파트 등과 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 매각 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있음.

제시외 건물: 공부상 면적 외에 추가적인 구조물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됨. 철거, 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있음.

미확인 정보: 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일 정보가 미상으로, 권리 우선순위 판단에 참고가 될 수 있으나, 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없음.

높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 감정가보다 높아, 경매 결과에 따라 낙찰가가 감정가를 하회할 가능성도 있음.

외부 정보 검색 제한: 주변 혐오시설 등 상세한 입지 분석을 위한 외부 지도 서비스 검색이 제한됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 7층 규모의 근린주택으로, 입지 및 접근성이 양호함.

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

그러나 높은 총 채무액과 제공된 비교사례의 부적합성으로 인해 정확한 시세 판단 및 투자 가치 산정에 어려움이 있음.

건축물대장상 용도와 실제 이용 상태, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

신정역 역세권의 우량 입지.

지하 1층, 지상 7층의 연면적 약 1142㎡ 규모의 건물로, 활용 가치가 높음.

근린생활시설과 주택이 복합된 용도로 다양한 수익 창출 가능.

권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없음 (대항력 있는 임차인 없음, 모든 권리 말소 예정).

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '근린주택'으로, 인근 '다세대' 주택의 매매 사례만으로는 직접적인 시세 비교가 어려움.

제시된 감정가는 6,791,593,620원임.

총 채권액이 감정가를 상회하는 점, 유사 규모 및 용도의 근린주택 매매/임대 시세 정보 부족 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 신중한 접근이 필요함.

현 시점에서의 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 심층 분석을 전제로 함.

따라서 대략 5,430,000,000원에서 6,110,000,000원 범위로 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.