나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9057 [1] 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익
은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1:세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
기호3:사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1:본건 북동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접합니다.
기호3:본건 북측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호3:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건은 현장 조사시 일부 적치물이 확인되었으며 평가 목적 등을 감안하여 이를 고려하지 않고 평가를 진행하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.
본건 기호3 지상 위 일부 텃밭 등이 존재하는 것으로 확인되었으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,

외벽:벽돌붙임 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호3: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,

외벽:벽돌붙임 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호1: 현황 단독주택 등으로 이용 중입니다.
기호3: 현황 단독주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1:전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호3:전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건 기호2는 현장 조사시 후첨 "사진용지"와 같이 일부 공사를 마무리하지 못한 것으로 확인하였으며, 이를 감안하여 평가를 진행하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 대지로 이용중임.
3. 목록 2 건물은 일부 공사를 마무리하지 못한 것으로 감정평가시 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경9057 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 탄현면 성동리 251-30 (도로명주소: 경기도 파주시 요풍길 68-25)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

582,344,220원

1.5. 면적

* 토지면적: 363.00㎡ (약 109.8평)

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (말소기준권리인 근저당권자 케이씨유엔피엘대부주식회사로 추정)

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건

* 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 일부 공사가 완료되지 않은 상태로 확인됨.

* 현장에 일부 적치물이 확인됨.

* 기호3 토지 지상에 일부 텃밭 존재 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 역시 보통입니다. "성동IC"를 통한 수도권 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지(기호1, 기호3)는 북동측 및 북측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone)에 속해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 8월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을7/을2)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 30일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부상의 총 채무액은 987,113,448원, 건물 등기부상의 총 채무액은 998,280,118원입니다. 총 채무액은 약 9억 9828만원에 달합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 파주시 탄현면 성동리의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 개발 가능성 및 제약

성장관리구역(주거복합 Zone)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 각종 규제가 존재하여 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무 (추정)

현재까지 확인된 정보만으로는 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 직접적인 입지는 파악되지 않았습니다. 그러나 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 잠재적 환경 영향 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

"성동IC" 인근에 위치하여 차량을 통한 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 노선버스 정류장이 근접해 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 파주시 인근 도심 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 교육/의료시설

인근 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상되며, 차량을 이용한 접근이 가능합니다. 종합병원 등 대형 의료 시설은 파주시 중심 지역에서 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 미완공 상태

본건 건물(목록 2)은 일부 공사가 마무리되지 않은 상태로 확인되어, 잔여 공사 완료를 위한 추가적인 건축 및 보수 비용이 상당 부분 발생할 것으로 예상됩니다.

6.2. 현장 적치물

현장 조사 시 건물 및 토지 일부에 적치물이 확인되었습니다. 해당 물품에 대한 처리 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지상 텃밭

기호3 토지 지상에 일부 텃밭이 확인되었습니다. 해당 텃밭의 원상복구 또는 이용 계획에 대한 검토가 필요합니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상의 총 채무액(약 9억 9828만원)이 감정가액(약 5억 8234만원)을 상당히 초과하고 있습니다. 이는 채권자의 경매 진행 의지가 강함을 시사하나, 채권 회수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있습니다.

6.5. 개발 제한 구역

군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면에 위치한 단독주택으로, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점과 "성동IC" 인근으로의 우수한 교통 접근성이 장점입니다. 또한, 계획관리지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가치도 일부 가지고 있습니다.

그러나 건물 일부 미완공 상태, 현장 적치물, 토지상 텃밭 존재 등 즉각적인 처리 및 추가 비용 발생이 예상되는 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 더불어, 등기부상의 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 권리 분석 및 경매 진행 과정에서의 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 여러 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 투자에 앞서 철저한 현장 조사와 비용 산출이 필수적으로 선행되어야 하는 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년)에 가까운 건물: 비교적 최신 건축물로 기본적인 상태 양호 가능성.

* 우수한 교통망: "성동IC" 인근으로 광역 교통 접근 용이.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 일부 미완공 상태로 인한 상당한 추가 공사 비용 발생이 예상되며, 등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 본건의 리스크 요인(미완공, 적치물, 텃밭 등)을 감안하여, 감정가(582,344,220원) 대비 약 75%~85% 수준인 430,000,000원 ~ 495,000,000원 범위에서 입찰가를 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 상세한 현장 조사, 잔여 공사 비용 산출, 주변 부동산 시세 변동 등을 면밀히 분석한 후 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.