나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9057 [2] 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익
은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1:세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
기호3:사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1:본건 북동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접합니다.
기호3:본건 북측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호3:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건은 현장 조사시 일부 적치물이 확인되었으며 평가 목적 등을 감안하여 이를 고려하지 않고 평가를 진행하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.
본건 기호3 지상 위 일부 텃밭 등이 존재하는 것으로 확인되었으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,

외벽:벽돌붙임 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

기호3: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,

외벽:벽돌붙임 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호1: 현황 단독주택 등으로 이용 중입니다.
기호3: 현황 단독주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호1:전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.
기호3:전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건 기호2는 현장 조사시 후첨 "사진용지"와 같이 일부 공사를 마무리하지 못한 것으로 확인하였으며, 이를 감안하여 평가를 진행하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 3 토지는 목록 4 건물의 대지로 이용중임.
3. 목록 3 토지 지상에 일부 텃밭 등이 존재하고, 적치물이 있는 것으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경9057 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-32 (도로명 주소: 요풍길 68-43)

용도: 단독주택

토지 면적: 240.00㎡ (약 72.6평)

건물 면적: 84.71㎡ (약 25.6평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 437,626,400원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 채권자

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정, 등기부등본 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다. 성동IC를 통해 자유로 진출입이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 상황

토지(기호1)는 북동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접하고 있으며, 토지(기호3)는 북측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을8)입니다. 이후 등기된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 본 매각 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 성

보증금: 50,000,000원

차임: 150,000원

전입일자/확정일자: 2024년 8월 30일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 987,113,448원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 파주시 탄현면에 위치한 단독주택입니다. 최근 조사된 유사 물건 사례들을 보면, 토지 면적 약 70평대, 건물 면적 약 25평대의 단독주택이 계획관리지역 내에서 3억 5천만원에서 5억원 범위에서 거래되는 경향을 보입니다. 특히 성동IC 인근은 자유로 접근성이 우수하며, 헤이리 예술마을, 프로방스 마을 등 관광지와 인접하여 주거 및 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 물건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 일부 공사 미완료 및 토지 지상 텃밭, 적치물 존재 등의 하자 요인이 있어 실제 시장 가치는 이러한 부분을 감안하여 조정될 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 성동IC가 차량으로 3분 거리에 위치하여 자유로를 통한 서울 및 수도권 접근이 매우 용이합니다. 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으며, 경의중앙선 금촌역과는 자가용으로 약 17분 거리에 있습니다.

* 편의시설: 성동리 및 인근 탄현면 소재지를 중심으로 기본적인 편의점, 마트, 은행, 병원 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 헤이리 예술마을, 파주 프리미엄 아울렛 등과도 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 인근에 통일초등학교, 탄현중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택이 주로 분포한 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 목록 3 토지는 목록 4 건물의 대지로 이용 중입니다.

* 토지 지상에 일부 텃밭 등이 존재하고, 적치물이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 명도 및 정리에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물(기호2)의 일부 공사가 마무리되지 못한 것으로 확인되어, 하자 보수 또는 추가 공사에 따른 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. 개발 제한 및 규제

* 가축사육제한구역: 가축 사육 관련 제한이 있습니다.

* 제한보호구역(전방지역:25km): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 관련 규제가 적용됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 동물 화장장 건설 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 검색되었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 상세한 혐오시설 현황 파악을 위해서는 현장 조사 및 정밀한 지도 분석이 필요합니다. 파주시 탄현면 지역에는 낙하리 환경관리센터 등 일부 폐기물 처리 관련 시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 파주시 탄현면 성동리에 위치한 단독주택으로, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 권리 관계가 모두 소멸되는 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 일부 미완공 상태, 토지 지상 텃밭 및 적치물 존재, 그리고 각종 개발 제한 구역에 속해 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7.2. 투자 가치 평가

성동IC 인근의 교통 편리성, 헤이리 예술마을 등 관광지와의 인접성, 그리고 신축 건물이라는 점을 감안할 때 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다. 하지만, 상기 언급된 하자 및 개발 제한 사항들을 감안하여 투자 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 신축(2020년 사용승인) 건물로 양호한 상태 유지 및 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 활용 용이성 증대.

* 성동IC 인근으로 서울/수도권 접근성 우수.

8.2. 개선 및 개발 가능성

* 건물 미완료 부분 보수 및 토지 하자(텃밭, 적치물) 정리 후 주거 가치 및 활용도 극대화 가능.

* 주변 지역 개발 계획(예: 관광 특구 개발)과 연계한 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

감정가는 437,626,400원입니다. 본 물건과 유사한 조건(토지 약 70평대, 건물 약 25평대, 단독주택, 계획관리지역)의 인근 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 3억 5천만원에서 5억원의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건은 건물 일부 미완공, 텃밭 및 적치물 존재 등 하자를 감안할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

9.2. 보증금 인수 여부 고려

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 부담은 없습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

상기 분석 내용을 종합해 볼 때, 본 물건의 잠재적 가치는 높으나 리스크 요인 또한 명확합니다. 따라서 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

최종 예상 입찰가는 300,000,000원에서 370,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.