나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83864 [3] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 120동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

1. 일련번호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2018.11.20.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

2. 일련번호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

3. 일련번호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.01.25.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

4. 일련번호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.06.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

5. 일련번호 (5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 등으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31에 소재한 한울하임 120동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경83864 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 219,000,000원입니다.

토지 면적은 48.28㎡ (약 14.6평)이며, 건물 면적은 50.50㎡ (약 15.3평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)입니다.

물건의 특이사항으로는 공동담보가 있습니다.

건축물대장상 건물은 2019년 1월 25일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 본건은 그중 3층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 확인된 건물 전체 연면적은 658.97㎡ (약 199.3평)이며, 총 주차 대수는 18대입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"양일초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 기준으로 북동측 및 북서측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 23일에 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권 (을2)이며, 채권액은 1,317,600,000원입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 총 채권액은 2,286,327,015원으로, 감정평가액 대비 매우 높은 수준입니다.

1.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2024년 3월 25일

확정일자: 2024년 3월 28일

배당신고일자: 2024년 11월 7일

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 29일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 성석동 지역은 주거 지역으로, 주변에 공동주택 단지와 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업지구나 유흥가는 형성되어 있지 않으며, 주거용 부동산의 안정적인 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 양일초등학교가 위치해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 장항중학교, 정발고등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

차량으로 이동 시 일산동구의 다양한 편의시설 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

단지 내 차량 진출입은 원활하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 22억원을 초과하는 점은 해당 물건의 권리 관계가 복잡하고 채무 부담이 매우 크다는 것을 시사합니다. 이로 인해 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 여러 부동산이 묶여 있을 수 있어 채무 변제와 관련된 추가적인 사항이 있을 수 있습니다.

* 명도 저항 가능성: 대항력 있는 임차인은 없으나, 점유자와의 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 시간적, 정신적 스트레스가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태: 2017~2019년 사이에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 한울하임 120동 3층 다세대주택으로, 비교적 신축 연식(2019년 사용승인)과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 상 낙찰자가 부담할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 총 채권액이 높은 점은 경매 진행 시 시세 대비 상당한 할인율로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 단지(한울하임 101동, 102동) 내 유사 면적(50.23㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 140,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 본건 물건의 면적(50.50㎡)과 층수(3층)를 고려했을 때, 해당 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정평가액(219,000,000원)과 비교했을 때, 최근 거래된 시세가 훨씬 낮으며, 이는 본 건의 낙찰가 역시 감정가보다는 낮게 형성될 가능성이 높음을 시사합니다.

총 채권액이 매우 높아 유찰될 가능성도 있으나, 시세 분석을 기반으로 보수적으로 접근할 경우, 150,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.