나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83864 [2] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

1. 일련번호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2018.11.20.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

2. 일련번호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

3. 일련번호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.01.25.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

4. 일련번호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.06.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

5. 일련번호 (5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 등으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83864 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 105동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000 원 (2억 4천 6백만원)

토지면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

건물면적: 56.87㎡ (약 17.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (제시된 내용 없음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 2층 202호입니다.

건물 사용승인일은 2018년 10월 18일입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 단지 기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 말소될 권리:

을1 근저당권 (말소기준권리, 2023.03.23.) - 남서울농업협동조합

갑5 임의경매개시결정 (2024.10.25.) - 남서울농업협동조합

갑6, 갑7 지분압류 (2025.11.21., 2025.12.03.) - 고양세무서장

위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다.

다만, 해당 지상권의 구체적인 내용(권리자, 범위, 존속기간 등)은 명확히 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임대차 관계에 대한 상세 정보 부족으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 850,000원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: 2023-11-20

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

위 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 윤 의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 양일초등학교 등이 위치하고 있어, 지역 커뮤니티 형성 및 상업 활동이 이루어지고 있을 것으로 판단됩니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 지역(성석동 일부)에 폐기물처리시설 또는 산업 관련 시설이 위치할 가능성이 제기되나, 본건 소재지(174-3번지)와의 정확한 거리 및 영향 범위에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 양일초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 항목에 대한 상세 정보가 누락되어 있습니다. 이 지상권의 존재 여부 및 내용에 따라 물건의 가치와 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 임차인 정보: 임차인 윤 의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 계약 관계 확인이 필요합니다. (비록 대항력은 없는 것으로 판단되나)

* 감정가와 시세 차이: 본건 감정가(2억 4천 6백만원) 대비 최근 유사 매물 거래 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세와의 괴리가 큰 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 건물(2018년)로 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 항목에 대한 상세 정보가 누락된 점은 매우 큰 위험 요소이며, 해당 권리에 대한 명확한 확인 없이는 입찰 참여를 권장하기 어렵습니다.

또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 시세 반영이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 명도 용이성: 임차인 모두 대항력이 없어 명도 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* (잠재적) 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 권리관계 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 246,000,000원 대비 최근 유사 매물의 실거래가가 110,000,000원에서 174,000,000원 사이로 확인되었습니다.

특히, 동일 단지("한울하임") 내 50.23㎡ 면적이 140,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건 면적(56.87㎡)을 고려할 때 시세는 약 158,500,000원 내외로 추정됩니다.

그러나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 항목에 대한 상세 정보가 누락되어 있어, 해당 권리가 부동산 가치에 미치는 잠재적 영향이 매우 크다고 판단됩니다.

이러한 중대한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이를 권장합니다.

투자자는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 등기부등본 상 미확인된 지상권의 내용을 명확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.