나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83864 [5] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

1. 일련번호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2018.11.20.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

2. 일련번호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

3. 일련번호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.01.25.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

4. 일련번호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.06.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

5. 일련번호 (5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 등으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83864 (5)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 106동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.29㎡ (약 15.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하는 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 이용상태

토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역에 해당합니다. 단지 기준 북동측 및 북서측으로 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리인 남서울농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-03-23)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 박지영은 보증금 30,000,000원, 차임 850,000원이며, 전입일자 2024-03-04, 확정일자 2024-03-20입니다. 본 건의 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 3.기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상, 을2 주택임차권(박지영)은 말소 예정이며, 갑5 임의경매(남서울농업협동조합) 및 갑6, 갑7 압류(고양세무서장) 등도 매각으로 소멸됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 일산동구 성석동 일대는 공동주택과 더불어 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.혐오시설 및 환경 문제

양일초등학교 인근에 레미콘 공장 및 건축 폐기물 야적장 등이 위치하여 과거 학생들의 등교 거부 및 환경 개선 요구가 있었던 사례가 있습니다. 본 건의 정확한 위치에서 해당 시설까지의 거리는 명시되지 않았으나, 관련 민원이 있었던 지역임을 인지할 필요가 있습니다. 또한, 고양시에는 서울시의 기피·혐오시설(화장장, 묘지, 난지물재생센터 등)이 다수 입지해 있어 인근 주민들의 민원이 제기된 바 있습니다. 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 입지 선택 시 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호하며, 차량을 이용한 진출입도 가능합니다. 양일초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 2.건물 및 설비

본 건물은 2018년 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 본건은 3층 301호입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.채무 부담

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 총 채무액이 상당할 것으로 예상됩니다. 이는 경매 절차의 안정성 및 향후 소유권 이전 과정에서 고려될 수 있는 부분입니다.

1.6. 2.주변 환경

양일초등학교 인근 지역에서 과거 건축 폐기물 처리 공장 등으로 인한 환경 관련 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본 건의 정확한 위치와 해당 시설과의 거리를 확인하여 잠재적 환경 영향을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 건축된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 없는 것이 장점입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 과거 양일초등학교 인근 지역의 환경 민원 사례를 고려할 때, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가는 226,000,000원이지만, 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례를 고려하면 시세보다 낮게 입찰가를 산정할 수 있을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "한울하임" 단지 내에서 2018년에 건축된 50.23㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 27일에 140,000,000원에 거래되었습니다 [cite: Json data analysis]. 본 건의 면적(52.29㎡)은 해당 거래 사례보다 약 4% 더 넓습니다. 이를 감안하여 산정한 시장가치는 약 145,600,000원 수준입니다.

하지만, 법원의 감정가는 226,000,000원으로 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 경매 특성상 유찰 가능성을 고려하여, 입찰가는 최근 실거래가와 감정가의 중간 정도 또는 실거래가를 상회하는 수준에서 전략적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 최근 거래 사례와 면적 차이를 반영한 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문 시 물건의 상태, 주변 환경, 그리고 당시 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가 비용은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.