나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83864 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-20 한울하임 121동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

1. 일련번호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2018.11.20.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

2. 일련번호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

3. 일련번호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.01.25.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

4. 일련번호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.06.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

5. 일련번호 (5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 등으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경83864 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-20 한울하임 121동 1층102호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 57.98㎡ (약 17.54평)

토지지분: 57.98㎡ (약 17.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 60.65㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.65㎡ (약 18.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 250,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 남서울농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다. 채권자는 남OOOOOOOO 입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

등기부 등본 상 말소기준권리는 남서울농업협협동조합의 근저당권(을1, 2023-03-23 접수, 채권최고액 1,317,600,000원)입니다.

경매개시결정등기(갑5, 2024-10-25 접수, 채권액 952,775,039원) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이 외에도 압류 등기(갑6, 갑7)가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 김혜경 씨가 거주 중입니다.

* 임차인 : 김

* 보증금 : 45,000,000원

* 차임 : 450,000원

* 전입일자 : 2023-05-02

* 확정일자 : 2023-07-13

* 배당신고일자 : 2024-12-06

* 대항력 : 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 45,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다. 임차인이 배당을 신고하였으나, 배당 절차에 따라 처리될 예정입니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인의 퇴거 협조 여부에 따라 명도 기간이 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 18일, 68.77㎡ (약 20.80평) 물건이 174,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 8,365,385원)

* 2026년 5월 27일, 50.23㎡ (약 15.19평) 물건이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 9,216,589원) - 본건과 동일 단지(한울하임) 유사 면적 거래 사례

* 2026년 5월 19일, 53.39㎡ (약 16.15평) 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 6,811,145원)

4.2. 시세 동향

본건의 감정가는 250,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가, 특히 동일 단지 내 거래 사례(140,000,000원)와 비교 시 약 110,000,000원의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 현재 주변 시세는 평당 약 700만원 ~ 950만원 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕을 가진 4층 다세대주택 건물 중 1층 102호입니다.

* 사용승인일: 2018년 11월 20일 (121동 기준)

외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태 및 설비

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

내부에는 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리관계상의 직접적인 위험은 적습니다.

6.2. 임대차 관련 위험

임차인 김 씨가 거주 중이며, 대항력은 없으나 배당 신고를 하였습니다. 명도 과정에서 임차인의 비협조 또는 법적 절차로 인해 입주까지 다소 시간이 소요될 수 있는 점은 유의해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상, 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택입니다. 입지적으로 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 지역으로서의 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하나, 임차인으로 인한 명도 절차는 고려해야 합니다. 가장 큰 특징은 감정가(250,000,000원) 대비 최근 실거래가(동일 단지 140,000,000원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 낙찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세: 최근 거래된 유사 물건 대비 감정가가 높아, 시장가 기준으로 접근 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리하여 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가, 특히 동일 단지 내 거래 사례(140,000,000원)를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰에 참여하는 것이 합리적입니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 단순히 시세 반영 및 경매 시세 고려 시, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.