나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83864 [4] 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-1 한울하임 112동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

1. 일련번호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2018.11.20.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

2. 일련번호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

3. 일련번호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.01.25.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

4. 일련번호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.06.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

5. 일련번호 (5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.10.18.)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 등으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지기준 북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경83864 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-1 한울하임 112동 2층 202호

도로명 주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 37 (성석동)

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 9월 6일

외벽 마감: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창호 등

1.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

토지 지분: 54.98㎡ (약 16.63평)

건물 면적: 58.12㎡ (약 17.58평)

건물 지분: 58.12㎡ (약 17.58평)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 252,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역에 속해 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

단지 기준으로 북동측 및 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (2023-03-23) 남서울농업협동조합, 채권최고액 1,317,600,000원

3.2. 말소 예정 권리

본 경매는 남서울농업협동조합의 임의경매 신청(2024-10-25, 952,775,039원)에 의해 진행되었습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 고양세무서장의 지분 압류 등기도 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 인수 권리 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-01-09

확정일자: 2023-07-04

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

비고: 확정일자보다 전입일자가 늦으며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 임의경매, 지분 압류 등의 권리 변동이 있었습니다. 현재는 경매 개시 결정 등기가 말소 예정인 권리들과 함께 등기되어 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교육시설

인근에 양일초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.3. 건물 이용 상태 및 설비

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

4.4. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지인 "한울하임"의 유사 면적(약 50.23㎡, 15.2평) 물건이 2026년 5월 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 9,210,000원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 58.12㎡(약 17.58평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 161,700,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 252,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.

4.5. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련

임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 15,000,000원에 대한 회수 가능성이 불확실합니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고 명도 과정에서 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

5.2. 권리관계 복잡성

과거 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당 및 압류 등기 이력이 존재합니다. 이는 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 경매 절차상 소멸되지만 과거 채무 불이행의 배경을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5.3. 감정가와 시세 차이

감정가(252,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 161,700,000원)가 현저히 낮은 점은 시세 반영 오류, 감정 시점과 현재 시점의 시장 변화, 또는 향후 가격 하락 가능성 등 다양한 요인을 내포할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)인 한울하임 아파트입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력은 없습니다. 그러나 감정가 대비 실거래가가 낮다는 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지: 일산동구 성석동에 위치하여 지역 내 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 안전성: 말소되는 권리만 있어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(평당 약 921만원)와 본건 면적(17.58평)을 고려할 때, 시장가치는 약 161,700,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 252,000,000원으로 높은 편이므로, 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰을 목표로 한다면 185,000,000원 수준을 제시합니다. 이는 최근 시세보다 높지만, 감정가보다는 현저히 낮은 금액으로, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.