나이스옥션 법원경매 고양 2024타경67886 [1] 경기도 파주시 문산읍 마정리 625-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 대상물건은 경기도 파주시 문산읍 마정리 소재 "마정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 단독주택, 전/답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

■ 대상물건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 임진강역(경의중앙선)과의 거리, 배차간격 등을 종합 고려할 때 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

■ 대상물건(1,2)는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, "전"으로 이용 중임.

인접 도로상태

■ 대상물건(1,2)는 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 대상물건(1,2)는 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

■ 대상물건(1,2) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 인삼 신품종(K-1) 시범 재배를 통한 우수품종 지역확인 위하여 경기도농업기술원, 파주시농업기술센터가 협력하여 추진하는 사업이 진행중임.

공부와의 차이

■ 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ ㅡ

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 지분매각. 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 사용 중이고 목록 1,2는 대부분 인삼밭으로 사용중임. 감정인 탐문결과 2026년 9월 ~ 11월경 수확예정임(감정평가서 및 2026. 5. 26.자 사실조회회신서 참조).
3. 인삼 재배로 인한 토지이용제한시 단가는 118,000원/㎡이고, 최저매각가격은 위 단가에 따라 계산되었음.
4. 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
5. 특별매각조건으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경67886 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 마정리 625-10

* 용도: 답 (현황 전)

* 감정가: 44,025,850원

* 토지면적: 6892.00㎡ (약 2085.00평)

* 토지 지분: 363.7747㎡ (약 109.92평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 마정리 625-10 소재, "마정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 단독주택, 전/답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 임진강역(경의중앙선)과의 거리, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을14 (2023-02-28) 접수된 파주연천축산업협동조합 근저당권 (26,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을16 근저당 및 임의경매 포함).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 상기 명시된 '지상권' 외에는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황 상 별도 인수할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 본 건은 소유권 외 별도 임차인 정보가 제공되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 71,000,000원

1.3. 상권분석

* 현황: 본건 토지는 현재 '전'으로 이용되고 있으며, 목록 1, 2는 대부분 인삼밭으로 사용되고 있습니다.

* 특이사항: 인삼 신품종(K-1) 시범 재배 사업이 진행 중인 지역입니다. 이는 농업 생산 목적의 토지로서의 가치를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "마정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 교통: 경의중앙선 임진강역 이용이 가능하여 수도권으로의 이동이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역 및 가축사육제한구역에 해당하여 지역 특성에 따른 제한이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 협상이 필요할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 등기부 상 공유자가 우선매수 신고를 할 권리가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 경쟁 구도가 형성되거나 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 점은 매수인이 인지해야 할 사항입니다.

* 인삼 재배: 토지 목록 1, 2는 2026년 9월부터 11월경 수확 예정인 인삼밭으로 사용 중입니다. 이는 매각 후 토지 인도 시점에 대한 협의가 필요함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 농지법 등에 따른 이용 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 마정리 소재의 농지 지분 매각 건입니다. 현재 인삼밭으로 경작되고 있으며, 이는 농업 생산 목적 토지로서의 잠재적 가치를 보여줍니다. 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 농지취득자격증명 필수 제출 등 여러 특수 조건이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 공유자 우선매수 신고 가능성은 낙찰 후에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 토지 투자: 인삼 재배 등 특정 작물 경작을 위한 용도로 활용 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 파주시 문산읍 지역의 향후 개발 가능성을 고려한 투자 기회로 볼 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 위에서 언급된 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 44,025,850원

* 산정 근거: 본 최저매각가격은 인삼 재배로 인한 토지 이용 제한 단가 118,000원/㎡를 기준으로 산정되었습니다. 이는 지분 면적에 대한 적정 가격으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 특수 조건이 많아 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다. 따라서 제시된 최저매각가격을 기준으로, 현장 조사와 공유자 관련 정보 확인 후 약 44,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 공유자의 우선매수 신고 여부에 따라 실제 낙찰가에 큰 영향을 받을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.