나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62762 [4] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금촌역(경의중앙선)"" 남측 인근 및 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ""강선초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 기호 1) ~ 3) 인근에 금촌역(경의중앙선)이, 기호 4), 5) 인근에 주엽역(지하철 3호선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

기호 1) ~ 3) 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 6층, 지상 20층 건 중 제1층 제32호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 1997.10.22)
외벽 : 석재붙임 마감 등,

기호 4), 5) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 23층 건 중 제지하층 제3호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 1994.12.09)
외벽 : 복합판넬붙임 마감 등,

이용상태

기호 1) ~ 3) 공히 공부상 용도는 판매시설이며, 기호 4)의 공부상 용도는 휴게음식점, 기호 5)의 공부상 용도는 소매점임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 기호 1) ~ 3)은 부정형 토지로서 주상용건부지로 이용 중임.
대상물건 기호 4), 5)는 가장형 토지로서 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 기호 1) ~ 3)은 서측으로 노폭 약 25m내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.
대상물건 기호 4), 5)는 남서측으로 노폭 약 40m내외, 북서측으로 노폭 약 25m내외, 북동측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 3) 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 4), 5) 준주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접
합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강선예일유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건 기호 1) ~ 3), 5)는 인접호수와 경계벽이 없는 상가건물(통칭‘ 오픈상가’)로
서, 기준시점 현재 경계를 명확하게 알아 볼 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되어 있
지 않고 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 부착되어 있지 않은 상태인 바, 집합건축물대
장상 건축물현황도 등에 의해 개략적인 위치와 면적을 확인하여 평가하였으니 경매 진행시
재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62762 (4)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층3호

용도: 근린상가

감정가: 25,000,000원

토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.02㎡ (약 1.82평)

건물면적: 13.72㎡ (약 4.15평)

건물지분: 13.72㎡ (약 4.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 23층 건물 중 지하층 3호

사용승인일: 1994.12.09

외벽: 복합판넬 마감 등

용도 (공부상): 소매점

기본설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 강선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 3호선 주엽역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 강선초등학교, 강선예일유치원

* 편의시설: 롯데마트(주엽점), 그랜드백화점, 다양한 소매점 및 금융기관, 음식점, 유흥주점 등이 밀집해 있습니다.

* 공공시설: 주엽1동사무소, 파출소 등이 인근에 있습니다.

* 문화/여가시설: 일산 호수공원, 노래하는 분수대 등이 인근에 있어 이를 이용하는 유동인구가 많습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장정옥

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-07-08

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018-02-01 접수된 김동섭 근저당권 (18,000,000원)

* 본건 강제경매개시결정 등기: 2025-04-02 접수 (채권자 김명섭, 3,568,000원)

* 기타 권리: 소유권 이전 다수, 압류 (파주세무서장) 등기 존재.

* 등기부채권 총액: 18,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

주엽역 상권은 일산신도시의 중심지 중 하나로, 과거에는 백화점, 금융기관, 유흥주점 등이 밀집하여 경기 북부 지역의 대표적인 상권이었으나, 현재는 주거 배후 세대를 기반으로 하는 전형적인 주거 상권의 특징을 보이고 있습니다.

4.2. 상권 특징

* 주요 상권은 주엽역을 중심으로 그랜드백화점 방향의 A지역과 호수공원 방향의 B지역으로 나눌 수 있습니다. A지역에는 백화점, 병원, 금융기관이 밀집해 있으며, B지역에는 금융기관, 학원가, 판매점 등이 있습니다.

* 대로변에는 금융기관, 백화점, 병원 등이 위치하며, 이면도로에는 먹자골목이 형성되어 있습니다.

* 호수공원, 노래하는 분수대와 인접하여 주말 및 야간에도 유동인구가 많은 편입니다.

* 주요 유동인구는 40대 이상 주부층이며, 저녁 시간에는 주변 오피스 직장인 및 가족 단위 외식 고객이 많습니다.

* 대상 물건은 강선마을 복합상가 내 위치하여 주변 아파트 단지의 배후 수요를 이용할 수 있습니다.

4.3. 주변 상가 시세 (참고)

* 일산서구 주엽동 일대 상가 월세는 전용면적 및 위치에 따라 상이하나, 수십 만원에서 수백 만원대에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 인프라

* 대상 물건은 주엽동의 아파트 단지(강선마을, 문촌마을 등)와 인접하여 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 주변에 롯데마트, 그랜드백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 소매점, 병원, 은행, 학원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

* 강선초등학교, 강선예일유치원 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가 제한

* 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

* 중복사건 및 공동담보 물건이므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 대로3류, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강선예일유치원, 강선초등학교), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

6.4. 건물 상태 및 구분

* 대상 물건은 '오픈상가' 형태로, 인접 호수와 경계벽이 없는 상태로 평가되었습니다. 기준 시점 현재 바닥에 견고하게 설치된 경계 표지나 구분점포별 건물 번호 표지가 부착되지 않은 상태이므로, 경매 진행 시 정확한 위치와 면적을 재확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

* 주엽동 일대에서 데이터센터 건립 관련 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮으며, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 발달된 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 강선초등학교 등 교육시설과 롯데마트, 그랜드백화점 등 편의시설이 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 개발행위허가제한지역, 중복사건, 공동담보 등의 특수물건 정보와 더불어 '오픈상가' 형태의 구분 및 경계 불분명 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 소유권 이전 및 경매, 압류 등 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역과 인접하여 높은 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 기반으로 합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 쇼핑, 의료, 교육 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액이 25,000,000원으로 제시되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 최근 유사 물건의 거래 사례, 현장 임장 결과, 권리 분석 상세 내역, 그리고 본 물건의 특수사항(오픈상가, 개발행위허가제한구역 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세, 공실률, 임대료 수준 등을 추가로 조사해야 합니다. 또한, 명확한 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 특수 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. (예상 입찰가는 개인적인 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.