나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62762 [5] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층28호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금촌역(경의중앙선)"" 남측 인근 및 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ""강선초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 기호 1) ~ 3) 인근에 금촌역(경의중앙선)이, 기호 4), 5) 인근에 주엽역(지하철 3호선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

기호 1) ~ 3) 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 6층, 지상 20층 건 중 제1층 제32호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 1997.10.22)
외벽 : 석재붙임 마감 등,

기호 4), 5) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 23층 건 중 제지하층 제3호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 1994.12.09)
외벽 : 복합판넬붙임 마감 등,

이용상태

기호 1) ~ 3) 공히 공부상 용도는 판매시설이며, 기호 4)의 공부상 용도는 휴게음식점, 기호 5)의 공부상 용도는 소매점임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 기호 1) ~ 3)은 부정형 토지로서 주상용건부지로 이용 중임.
대상물건 기호 4), 5)는 가장형 토지로서 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 기호 1) ~ 3)은 서측으로 노폭 약 25m내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.
대상물건 기호 4), 5)는 남서측으로 노폭 약 40m내외, 북서측으로 노폭 약 25m내외, 북동측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 3) 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 4), 5) 준주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접
합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강선예일유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건 기호 1) ~ 3), 5)는 인접호수와 경계벽이 없는 상가건물(통칭‘ 오픈상가’)로
서, 기준시점 현재 경계를 명확하게 알아 볼 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되어 있
지 않고 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 부착되어 있지 않은 상태인 바, 집합건축물대
장상 건축물현황도 등에 의해 개략적인 위치와 면적을 확인하여 평가하였으니 경매 진행시
재확인하시기 바람.

물건 비고

오픈상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62762 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층28호

용도: 근린상가 (감정평가서상 기호 5: 소매점)

건물면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

토지면적: 10.00㎡ (약 3.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 평가 금액

감정가: 42,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 강선초등학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

대상 물건 소재 건물까지 차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상황

남서측으로 노폭 약 40m, 북서측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 2018년 02월 01일 접수된 김동섭 근저당권(18,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 근저당권 (을9)

- 압류 (갑13, 갑17)

- 강제경매개시결정 (갑16)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 18,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특징

주엽역 일대는 백화점, 금융기관, 각종 생활 편의시설이 밀집한 지역으로, 과거 경기 북서부 최대 신도시 상권으로 발달했습니다. 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 유동인구가 풍부한 편입니다.

5.2. 주변 시설

- 교육 시설: 강선초등학교, 강선예일유치원 인근 소재.

- 상업 시설: 강선마을 복합상가 내 근린상가로, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

5.3. 잠재적 고객층

주요 고객층은 30대 미시족 주부들이며, 저녁 시간에는 주변 오피스 직장인 및 가족 단위 고객이 많을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

대상 물건이 위치한 강선마을 일대는 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 인프라

지하철 3호선 주엽역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 오픈상가 특성

대상 물건은 오픈상가로, 기준시점 현재 경계 표지가 명확하지 않고 구분점포별 건물번호 표지가 없어 집합건축물대장상 현황도 등을 통해 개략적으로 위치와 면적을 확인하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

7.2. 개발행위허가제한구역

대상 물건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여, 관련 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7.4. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.5. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 고양시 일대에서 소각장, 데이터센터 등 기피시설 설치 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 대상 물건지와 직접적인 연관성은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

해당 물건은 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하고, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 상가입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 오픈상가로서 경계 불확실성, 개발행위허가제한구역 지정, 임대차 관계 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 현장 방문을 통해 실물 상태와 주변 시세, 명도 가능성 등을 철저히 확인한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로, 권리 부담이 적습니다.

* 상대적 저가: 4,200만원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

인수되는 보증금: 0원

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 18,000,000원

본 건은 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 편이나, 오픈상가라는 특성과 개발행위허가제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 상권 시세, 임대 수익률 분석 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 전문가와 상담하고 현장 답사를 통해 충분한 정보를 수집한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62762 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층28호

용도: 근린상가 (감정평가서상 기호 5: 소매점)

건물면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

토지면적: 10.00㎡ (약 3.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 평가 금액

감정가: 42,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 강선초등학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

대상 물건 소재 건물까지 차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상황

남서측으로 노폭 약 40m, 북서측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 2018년 02월 01일 접수된 김동섭 근저당권(18,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 근저당권 (을9)

- 압류 (갑13, 갑17)

- 강제경매개시결정 (갑16)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 18,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특징

주엽역 일대는 백화점, 금융기관, 각종 생활 편의시설이 밀집한 지역으로, 과거 경기 북서부 최대 신도시 상권으로 발달했습니다. 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 유동인구가 풍부한 편입니다.

5.2. 주변 시설

- 교육 시설: 강선초등학교, 강선예일유치원 인근 소재.

- 상업 시설: 강선마을 복합상가 내 근린상가로, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

5.3. 잠재적 고객층

주요 고객층은 30대 미시족 주부들이며, 저녁 시간에는 주변 오피스 직장인 및 가족 단위 고객이 많을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

대상 물건이 위치한 강선마을 일대는 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 인프라

지하철 3호선 주엽역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 오픈상가 특성

대상 물건은 오픈상가로, 기준시점 현재 경계 표지가 명확하지 않고 구분점포별 건물번호 표지가 없어 집합건축물대장상 현황도 등을 통해 개략적으로 위치와 면적을 확인하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

7.2. 개발행위허가제한구역

대상 물건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여, 관련 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7.4. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.5. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 고양시 일대에서 소각장, 데이터센터 등 기피시설 설치 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 대상 물건지와 직접적인 연관성은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

해당 물건은 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하고, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 상가입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 오픈상가로서 경계 불확실성, 개발행위허가제한구역 지정, 임대차 관계 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 현장 방문을 통해 실물 상태와 주변 시세, 명도 가능성 등을 철저히 확인한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로, 권리 부담이 적습니다.

* 상대적 저가: 4,200만원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

인수되는 보증금: 0원

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 18,000,000원

본 건은 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 편이나, 오픈상가라는 특성과 개발행위허가제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 상권 시세, 임대 수익률 분석 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 전문가와 상담하고 현장 답사를 통해 충분한 정보를 수집한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.