나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [10] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-517호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (10)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-517호

토지 면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물 면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 236,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발I·C" 남동측 인근에 위치합니다.

주위로는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건축물 정보:

건물명: 아트팩토리엔제이에프 비동

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 비-517호입니다.

사용승인일: 2020년 11월 4일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

내벽: 정보 없음 (미상).

창호: 알루미늄 프레임의 유리창입니다.

※참고: 감정평가서에는 건물 구조 설명 중 '제3층 제비-310호외'로 기재되어 있으나, 건축물대장 상으로는 해당 호실(비-517호)이 5층에 위치하는 것으로 확인됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

지역: 도시지역, 준공업지역 (파주출판문화정보 국가산업단지).

도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접합.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등이 지정되어 있습니다.

주변 시설:

파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 주위로 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재합니다.

별도의 검색 결과에 따르면, 파주시 지역 내에서 신규 폐기물 처리 시설(소각장) 건립 관련 논의가 진행 중이며, 일부 주민들의 반대가 있는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건 물건(경기도 파주시 문발동 626-11)의 즉각적인 인근 지역에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

해외 사례를 볼 때, 이러한 시설들이 디자인과 기능 개선을 통해 긍정적인 공간으로 재탄생하는 경우도 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (단, 등기부상 현재 지상권은 등재되지 않은 것으로 보입니다.)

등기부채권 총액:

2,764,767,863원

임차인 현황:

임차인: (주)아이엠엘글로벌 (최 )

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2024년 02월 02일

배당신고일자: 2025년 07월 09일

대항력: 있음

권리분석 요약:

말소기준권리: 2024년 05월 20일자 중소기업은행 근저당권 (을2)

등기부상 모든 권리(압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 자료 상 인수되는 보증금은 0원으로 분석되어 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 위한 업종 관련 수요와 주변 주거 단지를 중심으로 한 일반 상업 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

차량 접근성이 양호하고, 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다.

지식산업센터의 특성상 사업 운영 및 관련 서비스업을 위한 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 각급 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주거 지역과 상업 시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건:

물건이 유동화된 자산으로, 일반 매물보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

법원 분석상 인수 보증금은 없으나, 임대차 계약의 세부 내용을 재확인하는 것이 권장됩니다.

공동담보:

본 물건이 공동담보로 묶여 경매에 나온 경우, 경매 진행 상황이나 최종 낙찰가에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 제한사항:

군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동의 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 법적인 권리관계 또한 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 분석된 점은 긍정적입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 산업단지 내에서의 사업 활동 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 건물 (2020년 사용승인).

파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 산업 관련 수요 기대 가능.

권리관계가 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 분석됨.

주변 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 배후 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 236,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 향후 수익성(임대료, 공실률 등), 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.