나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [8] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (8)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-509호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 사용승인일: 2020년 11월 04일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 문발동 소재 "문발I·C" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제비-310호외로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 미상, 창호는 알루미늄 프레임의 유리창으로 마감되었습니다. (본건은 5층 비동 비-509호입니다.)

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 15미터위임), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2, 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2024-05-20, 권리금액: 2,616,000,000원)

등기부상 현황:

* 갑7: 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사한국디지털매니지먼트, 2023-08-31)

* 갑8: 소유권이전 (주식회사참조은쇼핑24, 2023-08-31, 매매)

* 갑9: 압류 (파주세무서장, 2024-07-15) - 말소

* 갑10: 압류 (파주시, 2024-12-05) - 말소

* 갑11: 가압류 (에스플러스아이비, 2025-02-12, 87,794,520원) - 말소

* 갑12: 가압류 (중소기업은행, 2025-03-06, 33,900,950원) - 말소

* 갑13: 임의경매 (중소기업은행, 2025-04-14, 2,607,247,812원) - 말소 (본건 사건번호: 의정부지방법원 고양지원 2025타경62866)

* 갑14: 가압류 (농협은행, 2025-04-30, 27,072,393원) - 말소

등기부채권 총액: 2,764,767,863원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미상)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

주의: 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 현장 조사가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있다면 인수되지 않는 권리라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 파주출판문화정보 국가산업단지는 출판 및 미디어 관련 기업 집적지로 조성되어 있습니다.

주변으로 다양한 지식산업센터, 공장, 물류센터 등이 밀집해 있어 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

본건 건물 자체 내에도 총 321개의 호실이 있으며, '아트팩토리엔제이에프'라는 명칭에서 알 수 있듯 창작 및 문화 관련 업종의 입주도 고려해볼 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

다만, '가축사육제한구역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 지정은 지역 환경 및 개발 규제에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. (직접적인 혐오시설의 존재 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 관련 규제 확인 필요)

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능.

편의시설: 건물 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

주거환경: 주변에 아파트, 주택 단지가 혼재되어 있어 직원들의 거주 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상의 규제: 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건축물의 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

유동화물건, 공동담보: 금융 기관의 채권 유동화 및 공동 담보 설정으로 인해 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이는 향후 물건 관리나 매각 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 2020년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 환경은 산업시설과 주거, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

다만, 임대관계가 미상인 점과 일부 토지이용 규제는 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

산업단지 내 입지: 파주출판문화정보 국가산업단지에 위치하여 관련 기업의 입주 수요가 꾸준히 있을 것으로 기대됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰 후 명도에 소요될 시간 및 비용, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 토지이용계획상의 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 실질적인 추가 비용 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 그리고 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후에 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우나, 감정가 236,000,000원을 기준으로 잠재적 가치를 고려하여 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.