나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [7] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (7)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-507호

용도: 지식산업센터

감정가: 246,000,000원

토지면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

건물면적: 59.08㎡ (약 17.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (말소기준권리 상 중소기업은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 임대관계 미상 (아래 권리분석 참조)

건물 사용승인일: 2020년 11월 4일

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 비-507호

이용 상태: 공부상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있음.

설비 내역: 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 설치되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류, 중로2류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 '문발IC' 남동측 인근에 위치함.

주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같음.

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자: 2024-05-20, 채권최고액: 2,616,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 본건의 등기사항채권총액은 2,764,767,863원임.

권리변동 사항 요약:

* 소유권이전 (매매)

* 신탁등기 말소

* 근저당 (말소기준권리)

* 압류 (파주세무서장, 파주시)

* 가압류 (에스플러스아이비, 중소기업은행, 농협은행)

* 임의경매개시결정

위에 기재된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

3.3. 임차인 관련 주의사항

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 미상인 보증금 및 차임 지급 의무가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하고, 인수 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치함. 이 지역은 출판, 인쇄, 디자인, IT 등 관련 산업이 집적되어 있으며, 지속적인 산업 발전과 함께 기업 활동이 활발하게 이루어지는 곳임.

다수의 지식산업센터와 연구시설, 지원시설 등이 단지 내에 자리 잡고 있어 관련 업종 간의 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경임.

4.2. 주변 상권

단지 내 또는 인근에 근린생활시설, 식당, 카페 등이 분포하여 단지 내 종사자들을 위한 편의시설을 제공하고 있음.

주요 상업 시설이나 대형 유통 시설은 파주시 내 다른 지역(예: 운정신도시)에 위치할 수 있으나, 산업단지 자체의 기능 및 종사자 수요에 기반한 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 각급 학교가 위치하고 있는 것으로 파악됨. (예: 파주제일고등학교, 인근 초등학교 및 중학교 등)

자세한 학군 정보는 해당 지역 교육청 발표 자료를 참고해야 함.

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 근거리에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 운영되고 있음.

대형 마트, 병원 등 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 지역으로 이동해야 할 수 있음.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재까지 공개된 정보와 일반적인 검색 결과로는, 본건 물건지 바로 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, '한강폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 해당 지역 내 건설 및 개발에 대한 제약은 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요소임. 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 특히 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 지역 규제

군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

6.3. 채권 구조

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있으며 이는 경매 절차나 향후 자산 관리 시 복잡성을 야기할 수 있음.

6.4. 건물 관리

2020년 사용승인이므로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지라는 특화된 산업 지구 내에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있음. 교통 및 주변 환경도 보통 수준으로 평가됨.

그러나 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 다소 복잡한 채권 구조, 지역적 개발 제한 가능성 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 필요로 함.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 임차인 현황을 면밀히 파악해야 함. 또한, 해당 산업단지의 현황과 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 핵심 입지로, 관련 산업 클러스터의 이점을 활용할 수 있음.

* 2020년 사용 승인된 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 향후 국가산업단지 활성화 및 주변 지역 개발 계획에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 예정 입찰가 산정 시 임차인 관련 비용은 직접적으로 고려되지 않음.

감정가는 246,000,000원이나, 실제 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사 (최신 부동산 시장 동향 반영)

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 관리 상태 정밀 진단

* 예상 명도 비용 (시간, 법률 자문, 이사비 등)

* 향후 공실 가능성 및 예상 임대 수익률

* 추후 발생 가능한 건물 유지보수 비용

* 해당 산업단지의 장기적 전망 및 발전 가능성

상기 내용을 바탕으로 면밀한 시장 분석과 현장 조사를 거친 후, 수익률 목표치를 설정하여 경쟁 입찰 현황을 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문적인 부동산 컨설팅을 통해 상세한 가격 분석을 진행할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.