나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [6] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-503호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (6)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-503호

용도: 지식산업센터

감정가: 236,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 아트팩토리엔제이에프

동/호수: 비동 5층비-503호

건축물 사용승인일: 2020년 11월 04일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 총 5층 (본건은 5층에 위치)

단지 전체 동/호수: 총 321호 (총괄표제부 기준)

비동 호수: 총 201호 (표제부 기준)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발I·C" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역 (파주출판문화정보 국가산업단지)

* 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합 (파주출판문화정보 국가산업단지)

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역(전방지역:25km), 15미터위임)

* 국가산업단지, 산업시설구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (중소기업은행, 2024년 05월 20일 접수)

총 등기부채권액: 2,764,767,863원

주요 등기 현황:

* 갑7 (2023-08-31): 소유권이전(신탁말소)

* 갑8 (2023-08-31): 소유권이전(매매)

* 을2 (2024-05-20): 근저당권 (중소기업은행, 2,616,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9 (2024-07-15): 압류 (파주세무서장, 말소)

* 갑10 (2024-12-05): 압류 (파주시, 말소)

* 갑11 (2025-02-12): 가압류 (에스플러스아이비, 87,794,520원, 말소)

* 갑12 (2025-03-06): 가압류 (중소기업은행, 33,900,950원, 말소)

* 갑13 (2025-04-14): 임의경매 (중소기업은행, 2,607,247,812원, 말소) - 본건 경매개시결정

* 갑14 (2025-04-30): 가압류 (농협은행, 27,072,393원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-05-03

* 확정일자: 2025-01-03

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

분석: 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고를 하였고 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보.

4. 상권분석

주변 환경: "문발I·C" 인근으로, 주거시설(아파트, 주택) 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 관련 산업 시설이 밀집해 있습니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 동측으로 약 15m의 도로와 접해 있습니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 국가산업단지 및 주거시설이 혼재하는 지역으로, 해당 지역의 전반적인 환경을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

교통: 자가용 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

교육시설: 각급 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 환경: 주택 및 아파트 단지와 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 유 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 그러나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 위험은 낮습니다.

유동화 물건: 채권 금융기관에서 유동화하여 매각하는 물건으로, 권리 관계나 거래 과정에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 경우, 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 본건의 매각 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

개발 제한: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 27억 원 이상으로 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 소재한 지식산업센터로, 2020년에 신축된 건물입니다. "문발I·C" 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 주거 시설 및 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 유동화 물건, 공동담보, 군사시설 및 환경 관련 제한 구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 최신 건물이어서 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

산업단지 내 입지: 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 관련 업종 기업들의 수요가 있을 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공시지가, 지역 상권 분석, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.