나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [5] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층비-415호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (5)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 236,000,000원

1.2. 면적 및 규모

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층 비-415호

용도: 지식산업센터

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

토지지분: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물지분: 56.53㎡ (약 17.10평)

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호 외 (본건은 4층 비-415호)

사용승인일: 2020년 11월 04일

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 기타 기본 정보

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건이 속한 단지는 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부상 여러 권리가 존재하나 말소기준권리(을2 근저당) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유선민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-31

* 확정일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 주요 권리 내역

* 말소기준권리: 2024-05-20 접수, 중소기업은행 근저당 (2,616,000,000원)

* 소멸 예정 권리:

* 2023-08-31 소유권이전4번신탁등기말소 (갑5)

* 2023-08-31 소유권이전 (갑6)

* 2024-07-15 압류 (파주세무서장) (갑7)

* 2024-12-05 압류 (파주시) (갑8)

* 2025-02-12 가압류 (에스플러스아이비, 87,794,520원) (갑9)

* 2025-03-06 가압류 (중소기업은행, 33,900,950원) (갑10)

* 2025-04-14 임의경매 (중소기업은행, 2,607,247,812원) (갑11)

* 2025-04-30 가압류 (농협은행, 27,072,393원) (갑12)

* 등기부채권 총액: 2,764,767,863원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 파주출판문화정보 국가산업단지 일대는 다양한 업종의 기업체와 관련 지원 시설이 밀집해 있습니다.

주변의 근린생활시설 역시 잘 갖추어져 있어 업무 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 산업단지 내 입지 가치

"문발IC"와 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나 물류 유통에 유리한 입지를 자랑합니다.

신축(2020년) 건물인 아트팩토리엔제이에프는 현대적인 시설로 입주 기업들의 경쟁력 강화에 기여할 것으로 보입니다.

인근 지식산업센터의 최근 거래 시세는 건물 면적 평당 1000만원에서 1500만원 수준으로, 본건의 감정가는 이 범위 내에 있어 적정하다고 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 은행, 식당, 편의점 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

각급 학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경 또한 고려해볼 만합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 규제 및 지역적 리스크

군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법규 적용을 받는 지역입니다. 토지이용계획 확인원을 통해 세부 규제를 반드시 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 대규모 산업단지 특성상 일부 시설과의 거리 및 환경적 영향을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재의 신축(2020년) 지식산업센터로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 법적 권리 관계가 명확하게 정리될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

파주출판문화정보 국가산업단지 내 핵심 입지로서 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 현대적인 지식산업센터 건물

* 문발IC 인접으로 탁월한 교통 및 물류 이점

* 국가산업단지 내 위치하여 안정적인 임대 수요 예상

* 권리 관계 명확 (인수되는 보증금 없음)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물 면적 기준 평당 감정가: 약 13,800,000원/평

본 건은 주변 시세 및 입지 여건을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하는 것을 권유드립니다.

초기 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 선에서 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 유연하게 조정하는 전략이 필요합니다.

따라서, 210,000,000원 ~ 236,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(참고: 유동화 물건, 공동담보 물건임을 감안하여 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.