나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [2] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층비-311호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62866 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-311호

용도: 지식산업센터

건물명: 아트팩토리엔제이에프

동: 비동

층수: 5층 중 3층

사용승인일: 2020.11.04.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 정보

감정가: 236,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)에 속해 있습니다. 또한 소로1류, 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 5월 20일자 중소기업은행 근저당권 (을2, 채권최고액 2,616,000,000원) 입니다.

본건 경매는 중소기업은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 2,764,767,863원입니다.

소유권이전(갑8): 2023-08-31, 주식회사참조은쇼핑24

근저당(을2): 2024-05-20, 중소기업은행, 2,616,000,000원 (말소기준권리)

압류(갑9): 2024-07-15, 파주세무서장

압류(갑10): 2024-12-05, 파주시

가압류(갑11): 2025-02-12, 에스플러스아이비, 87,794,520원

가압류(갑12): 2025-03-06, 중소기업은행, 33,900,950원

임의경매개시결정(갑13): 2025-04-14, 중소기업은행, 2,607,247,812원

가압류(갑14): 2025-04-30, 농협은행, 27,072,393원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 파주출판문화정보 국가산업단지 일대는 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 규모의 주택 단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 국가산업단지 내 위치하여 관련 기업 및 산업 활동의 중심지 역할을 합니다.

4.2. 용도 및 시장

본건은 지식산업센터로 등록되어 있으며, 해당 용도는 산업 활동을 영위하는 기업체들에게 필요한 사무, 연구, 생산 공간을 제공합니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 관련 업종 종사자 및 기업을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 주거 단지와의 연계성을 통해 주거 편의성도 일정 수준 확보하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

산업단지 내 위치하나, 주위 주택 밀집 지역이 혼재하고 있어 주거 및 생활 환경이 조화롭게 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제적 리스크

본건은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여, 향후 해당 지역의 환경 관련 규제 강화 시 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 안보 관련 제한 사항도 존재합니다.

6.2. 명도/임대 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 정확한 임대료 산정 및 수익률 분석을 위해 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 환경적 요인

수도권 직매립 금지 정책 시행 이후, 주변 지역의 폐기물 처리 관련 정책 변화 및 지자체 간 협력 문제가 발생할 수 있으며, 이는 지역 내 산업 및 생활 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 지식산업센터(아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-311호)로, 감정가 2억 3천 6백만 원에 경매로 나왔습니다. 2020년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 자리하고 있어 산업 활동에 적합한 입지를 자랑합니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 국가산업단지 내 위치하여 산업 관련 수요 기대

* 2020년 사용승인된 신축급 건물

* 토지, 건물 일괄 매각으로 절차 간소화

단점:

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 수익 분석의 불확실성

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제 존재

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

파주출판문화정보 국가산업단지는 지속적인 개발과 기업 유치가 이루어지고 있는 지역으로, 본 건과 같은 지식산업센터는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 신축급 건물로서 관리 부담이 적고, 산업단지 내 핵심 시설로 자리매김할 잠재력이 있습니다.

8.2. 미래 가치

파주 지역의 경제 발전 계획과 산업단지 활성화 정책에 따라 본 건의 가치 상승 여력이 있습니다. 특히, 첨단 산업 유치 및 관련 인프라 확충 시 지식산업센터의 수요는 더욱 증가할 것으로 전망됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 2억 3천 6백만 원을 기준으로 하되, 인수할 임차인 보증금이 없는 점(0원)을 고려하여 책정해야 합니다. 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등 제반 부대 비용과 향후 임대 수익률, 공실 가능성, 지역 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 제언

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 수요 분석 등을 면밀히 진행한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.