나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13090 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 274-64 디오션시티2차 1층102호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상15층 내 1층 101호 외 5개호로서,

- 외벽 : 대리석타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설입니다.
기호 2-6 : 위락시설(유흥주점)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기게식 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지로, 숙박시설(본건 근린생활시설 및 위락시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상
구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

본건 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 기호2(제102호)-기호6(제106호)은 집합건축물대장상 건축과-63954(2019.12.11.)호에 의거 전유부합병 및 용도변경 [102호(전유:69.2㎡, 공용:44.36㎡), 103호(전유:145.8㎡, 공용:93.46㎡), 104호(전유:103.31㎡, 공용:66.23㎡), 105호(전유:90.12㎡, 공용:57.78㎡), 106호(전유:84.07㎡, 공용:53.88㎡)] → [102호(전유:492.5㎡, 공용:315.71㎡) 위락시설(유흥주점)]되어, 제103호-제106호 전유부는 대장 합병에 따라 폐쇄되었으며, 현황 집합건축물대장상 전유부 합병된 호수인 102호로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "I.감정평가의 개요 - 6.그 밖의 사항"을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-위락시설(유흥주점)으로 이용 중임.
-집합건축물대장 상 목록 3~6.이 목록 2.로 합병되었으나, 등기사항증명성 상은 미합병 상태로 추후 집합건축물대장과 일치를 위한 합병등기 등 법적, 절차적 부담은 매수인에게 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경13090 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-64, 디오션시티2차 1층 102호

신주소: 제주특별자치도 제주시 연동10길 16 (연동)

건물 주용도: 숙박시설 (건축물대장상) / 실제 이용 용도: 위락시설 (유흥주점)

감정가: 4,424,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO (제주와이신용협동조합으로부터 신청된 임의경매)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 77.83㎡ (약 23.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 492.50㎡ (약 148.99평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

*참고: 건물 면적 492.50㎡는 집합건축물대장상 목록 2~6호가 목록 2호(102호)로 합병된 전유 면적 기준입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항:

* 본건은 일괄매각 대상입니다.

* 현재 위락시설(유흥주점)으로 이용 중입니다.

* 집합건축물대장상 목록 3~6호(103~106호)가 목록 2호(102호)로 합병되었으나, 등기사항증명서 상에는 아직 미합병 상태입니다. 추후 건축물대장과의 일치를 위한 합병등기 등 법적, 절차적 부담은 매수인에게 있습니다.

* 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으므로 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (감정평가서 요약 기준)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

을4 (2020년 8월 11일) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

3.4. 등기부채권 총액

4,240,000,000원 (감정평가액 4,424,000,000원 대비 높은 수준)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 뉴박하주식회사

보증금: 0원

차임: 25,000,000원

사업일자: 2020-08-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 및 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 황일순

보증금: 0원

차임: 20,000,000원

사업일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 및 인수할 보증금 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

제주시 연동 지역은 제주도의 핵심 상업 및 관광 중심지로, 다양한 숙박시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많고 연중 관광객의 방문이 활발하여 상권 활성화가 잘 이루어진 지역입니다.

4.2. 주변 시설

본건 주변에는 "메종글래드제주"와 같은 대형 숙박시설이 있으며, 다수의 근린생활시설과 상업 시설이 분포하고 있습니다. 이는 잠재 고객 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 건물 이용 현황

현재 본건 건물(102호)은 유흥주점(위락시설)으로 이용되고 있습니다. 해당 업종은 높은 수익성을 기대할 수 있으나, 관련 규제나 경기 변동에 민감한 특성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이하며, 시내외 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 외식업체 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 관광객을 대상으로 하는 업종이 많아 관련 편의시설 또한 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부와 건축물대장 불일치

가장 중요한 리스크 요인입니다. 등기사항증명서 상으로는 여러 개의 호수로 구분되어 있으나, 건축물대장상으로는 102호를 중심으로 합병되어 사용 중입니다. 이로 인해 향후 매수인에게 합병등기 등 복잡한 법적, 절차적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유흥주점 운영 관련 위험

위락시설(유흥주점)은 사업 특성상 관련 법규 강화, 지역 주민 민원, 경기 변동 등에 민감할 수 있습니다. 또한, 현재의 영업 상태를 유지하기 위한 허가 및 관리 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 건물 내부 확인의 어려움

감정평가 시점에 이해관계인이 부재하여 내부 확인이 어려웠다는 점은, 건물 상태나 실제 이용 현황을 파악하는 데 추가적인 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 현황을 파악하여 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

제주시 연동의 핵심 상업지구에 위치한 본건은 숙박시설 건물 내 위락시설(유흥주점)로 활용되는 귀한 물건입니다. 우수한 입지와 높은 감정가는 투자 가치를 시사하지만, 등기부등본과 건축물대장 간의 합병 미처리 문제는 반드시 인지하고 해결해야 할 중요한 리스크입니다. 또한, 현재의 유흥주점 운영 상태를 고려할 때, 관련 법규 준수 및 사업의 지속 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 건물 면적 합병에 대한 절차적 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 최고 상업지구 중 하나인 연동의 중심 입지.

* 상업시설 및 숙박시설 밀집 지역으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 현재 유흥주점으로 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성 보유.

* 건물 면적 합병 문제 해결 시 공간 활용 효율 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,424,000,000원이며, 현재 등기부상 인수되는 보증금 및 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 등기부와 건축물대장 간의 합병 미처리 문제로 인한 법적, 절차적 부담과 현재 유흥주점 운영에 대한 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 건물 내부 확인의 어려움도 입찰가 산정에 반영되어야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 4,000,000,000원 ~ 4,300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 특히, 합병등기 예상 비용 및 소요 시간, 그리고 향후 영업 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.