나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1578 [1] 경기도 광주시 능평동 511-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2024.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 불가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 현황 자연림입니다.

인접 도로상태

현황 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.2.토지는 지목상 '임야'이나 현황 건축허가를 득하고 지상에 채무자소유 건물 2동이 소재하며, 목록2.토지는 맹지임.
3. 목록3,4.건물은 채무자 소유의 건축법상 미사용승인 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경1578 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 511-2

용도: 단독주택 (현황 건축허가 득한 건물 2동 소재)

감정가: 1,619,725,000원

토지면적: 604.00㎡ (약 182.71평)

건물면적: 650.32㎡ (약 196.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 법정지상권, 토지 지목 '임야' (현황 건축허가 득, 건물 2동 소재), 일부 토지 맹지, 일부 건물 건축법상 미사용승인.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, "능평초등학교"에서 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 직접적인 진출입은 불가능한 상황이며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능한 수준입니다.

토지는 부정형의 완경사지로서 현황 자연림 상태이나, 건축허가를 득하고 채무자 소유의 건물 2동이 소재하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 10일자 강동수산새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

다만, '법정지상권'이 등기부상 특이사항으로 기재되어 있어, 현장 조사 및 등기부상 세부 내용을 통해 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 물건의 가치 및 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 주거지역 내 물건입니다.

주변으로는 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 전형적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2026년 5월 9일, 전용면적 약 53.84㎡ (약 16.3평)의 다세대주택이 1억 6천만원에 거래되었습니다.

같은 날, 전용면적 약 59.96㎡ (약 18.1평)의 다세대주택이 1억 6천 4백만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 전용면적 약 52.3㎡ (약 15.8평)의 다세대주택이 2억 4천 7백만원에 거래되었습니다.

제공된 매매 정보는 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 물건의 용도(단독주택) 및 지목(임야), 건물 상태(미사용승인)와는 차이가 있습니다.

이러한 차이점을 감안할 때, 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 능평초등학교와 인접하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

하지만, 차량 진출입이 불가능하고 인근 버스정류장에 의존해야 하는 교통 여건은 생활의 편의성을 저해할 수 있는 요인입니다.

주변은 주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 능평초등학교 인근 지역의 일반적인 주거 생활 환경을 예상할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, '맹지'이며 '차량 진출입이 불가능'하다는 점은 접근성과 활용성에 치명적인 제약을 가합니다.

둘째, '건축법상 미사용승인 건물'이라는 점은 건물에 대한 법적 사용 및 건축 관련 규제 위반 소지가 있어 추후 행정적 조치나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

셋째, 토지 '지목이 임야'인 점과 현황 건축물이 소재한다는 점은 토지 이용 및 개발 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

넷째, '법정지상권' 존재 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유주라 할지라도 건물 소유주의 토지 사용을 방해할 수 없으므로, 토지의 활용 가치가 크게 저하될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

마지막으로, '중복병합사건', '공동담보' 등의 특이사항은 복잡한 채권 관계와 다수의 이해관계자가 얽혀 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 단독주택 용지의 일괄 매각 건입니다. 감정가는 16억 1천 9백여만원으로 높게 책정되어 있습니다.

토지 면적은 604㎡ (약 182.71평), 건물 면적은 650㎡ (약 196.72평)으로 규모가 상당합니다.

그러나 본 물건은 맹지, 차량 진출입 불가, 건축법상 미사용승인 건물, 지목 임야 등 다수의 심각한 리스크를 안고 있습니다.

특히 '법정지상권'의 존재 가능성은 본 물건의 가치와 활용성을 결정짓는 가장 중요한 요소이며, 이에 대한 면밀한 법률적, 현장 조사가 선행되지 않으면 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

모든 법적 문제가 해결되고 정상적인 토지 활용이 가능해진다고 가정할 때, 감정가 수준의 가치를 기대할 수 있으나, 현재 정보만으로는 그러한 가능성을 단정하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 잠재적인 가치 실현 가능성에 있습니다.

만약 법정지상권 및 건축법상 미사용승인 문제, 맹지 등 제반 법적, 물리적 제약이 해결될 경우, 상당한 규모의 토지와 건물을 활용하여 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

능평동 지역은 주거지 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 수혜를 볼 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(1,619,725,000원)를 기준으로 하되, 내재된 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주요 리스크인 맹지, 차량 진출입 불가, 미사용승인 건물, 법정지상권 존재 가능성 등은 입찰가에 상당한 하방 압력으로 작용할 것입니다.

특히 법정지상권의 경우, 물건의 활용성과 가치를 근본적으로 제한할 수 있어, 이에 대한 면밀한 검토 없이는 입찰가 산정이 무의미할 수 있습니다.

인근 지역의 다세대 주택 시세는 1억 6천만원 ~ 2억 4천만원 수준으로, 본 물건의 규모와 용도, 상태가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치를 고려하되, 리스크 해소 비용 및 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 검토 끝에, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 파악된 정보에 근거한 것이며, 법정지상권, 미사용승인 건물 등에 대한 추가적인 실사 및 법률 검토 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.