나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31964 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 경양초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 공공기관 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 중 101동 9층 902호로서, 외벽 : 미장돌 및 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31964 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 32.5045㎡ (약 9.83평)

토지지분: 32.5045㎡ (약 9.83평)

건물면적: 58.0093㎡ (약 17.56평)

건물지분: 58.0093㎡ (약 17.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 경양초등학교 북동측 인근에 위치합니다 [cite: provided text].

주변은 아파트 단지, 학교, 공공기관 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다 [cite: provided text].

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: provided text].

건물은 철근콘크리트구조이며, 19층 건물 중 9층에 위치합니다 [cite: provided text].

토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다 [cite: provided text].

본건 북서측으로 포장도로에 접해 있습니다 [cite: provided text].

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역에 해당하며, 대로2류(30~35m), 중로2류(15~20m)에 접해 있습니다 [cite: provided text]. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다 [cite: provided text].

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 4일 접수된 우리은행의 근저당권(65,160,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 우리은행 근저당권(을1)보다 후순위인 유종민의 주택임차권(을2, 보증금 162,900,000원, 확정일자 2023-11-13) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑2)이 등기되어 있습니다.

주택임차인 유종민(유 )은 전입일자(2023-12-08)가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 운암동 지역은 아파트 단지와 학교, 공공기관 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 기능을 갖추고 있습니다 [cite: provided text].

토지이용계획상 중심상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 발전 가능성을 내포하고 있습니다 [cite: provided text].

대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 이는 상업 활동에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: provided text].

주변에 다른 대규모 아파트 단지(예: 운암 롯데캐슬)가 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경양초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: provided text].

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: provided text].

주변 아파트 단지 내 편의시설 및 공공기관 이용이 가능합니다 [cite: provided text].

주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 검색 결과에서 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 공장 등)이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 임차인으로 주택도시보증공사(유종민)가 등재되어 있으나, 대항력이 없어 경매 절차상 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 배당을 통한 보증금 회수 가능성은 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다 [cite: provided text].

경매 채권자가 주택임차인의 보증금과 동일한 금액으로 강제 경매를 신청한 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구의 주요 주거 지역에 위치하며, 교육 및 교통 여건이 양호한 아파트입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

중심상업지역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

다만, 제한사항인 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 내용을 추가적으로 확인하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 등 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다.

주변에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

중심상업지역에 위치하여 향후 상업적 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 205,000,000원을 기준으로, 주변 시세 비교 및 낙찰가율 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가액은 205,000,000원입니다.

실질적인 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 본건의 현재 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 제시된 감정가와 권리 분석 내용을 바탕으로 충분한 시장 조사를 거쳐 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.