나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21491 [2] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 152 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 '소양화마을' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2)는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 가장형 경사지의 '순수임야', 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 맹지입니다.
일련번호(2)는 동측으로 세멘도로(약 4m내,외)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원마을지구(공원마을지구)<자연공원법>, 공원자연환경지구(공원자연환경지구)<자연공원법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국립공원<자연공원법>, 공원마을지구(공원마을지구)<자연공원법>

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 지상에 제시외 수목(매실나무 약10여주)이 소재하나 수량의 과소 및 관리상태 등의 불량하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 일련번호(1)은 임야로서, 임지상에 소재하는 자연생 입목 등은 관행상 임지와 일체로 거래되어 토지에 포함하여 평가하였으며, 육안으로는 확인이 되지 않으나 토지상에 분묘가 소재할 수 있는 것으로 탐문조사되는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 일련번호(2) 지상에 봉분이 있는 것으로 추정되나 탐문에 의하면 이장이 되었다고 하는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 지상에 봉분이 있는 것으로 추정되나 탐문에 의하면 이장이 되었다고 하는바, 이로 인한 분묘기지권 성립 여지 있음.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
- 제시외 수목(매실나무 약 10여주) 매각대상에 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 통영지원 2025타경21491 (2)

물건 소재지: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 152

물건 용도: 전

물건 감정가: 200,260,000원

토지 면적: 2108.00㎡ (약 637.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 '소양화마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 접근은 용이한 편이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(자연공원), 공익용산지, 국립공원, 공원마을지구, 공원자연환경지구로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (대구은행, 2014-03-21, 240,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김종률 (1980-11-03)

* 소유권 이전: 김석한 (2014-03-14, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 대구은행 (2014-03-21, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 대구은행 (2014-03-21) - 말소

* 가압류: 기술보증기금 (2025-02-12, 87,550,000원) - 말소

* 가압류: 중소기업은행 (2025-03-04, 65,787,805원) - 말소

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (2025-06-05, 240,000,000원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 393,337,805원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건 토지는 농경지, 임야, 주택, 펜션 등이 혼재된 농촌 및 자연녹지 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민 또는 귀촌/전원생활 희망자에게 적합한 입지입니다. 펜션 등 숙박시설이 혼재하는 것으로 보아 관광객 유입 가능성도 일부 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

소재지가 농어촌 지역으로 분류될 수 있어, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의 시설 이용 시에는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 교통 상황은 보통으로 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 본건 토지 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 지상에 분묘가 있는 것으로 추정되나, 이장되었다는 탐문 결과도 있어 분묘기지권의 성립 여지가 있습니다. 이는 추후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요인이므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 수목 포함: 토지 지상에 있는 매실나무 약 10여 주가 매각 대상에 포함됩니다.

* 지적 경계 확인 필요: 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 한 목측이며, 정확한 확인을 위해서는 별도의 측량 작업이 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연환경보전지역, 국립공원, 공원구역 등에 포함되어 있어 건축이나 개발 행위에 대한 엄격한 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시의 자연환경이 우수한 지역에 위치한 농지(전)로서, 토지 자체만을 매각하는 경매 물건입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 분묘기지권 성립 가능성, 엄격한 개발 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 제시외 매실나무 또한 매각에 포함됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 바닷가 인근 지역의 자연 친화적인 입지

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태

* 토지 자체의 잠재적 가치 (전원생활, 주말 농장, 펜션 부지 등 용도 고려)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 200,260,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 인수할 권리가 없고, 제시 외 물건 및 토지 이용 현황, 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 분묘기지권, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시장 가치 및 실거래 사례 조사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요하며, 입찰 전 현장 답사를 통해 토지 현황 및 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.