나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1146 [4] 전라남도 진도군 군내면 세등리 669 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각, 본건 지상 수목 매각 포함
2.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상회복 등) 발급 가능하다는 회신 있음(2026.6.4.진도군 군내면 사실조회서 참조)
3.목록 5,6 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전 '임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1146 (4)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 세등리 669

용도: 답 (현재 현황: 전)

감정가: 68,643,000원

토지면적: 3183.00㎡ (약 963평)

토지 지분: 3183㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진도군산림조합 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 세등리 소재지로, 진도군의 서남쪽 해안 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 그리고 일부 주거지가 혼재된 지역입니다. 군내면은 진도군의 북쪽 관문 역할을 하며, 진도대교를 통해 해남군 문내면과 연결되어 있어 육지와의 접근성이 좋은 편입니다.

* 교통 상황

본건으로의 접근성은 차량 이용 시 양호한 편입니다. 인근에 주요 도로가 있어 해남 방면 및 진도군 내 다른 지역으로 이동이 용이합니다. 녹진시외버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 인접 도로 상태

자세한 도로 상황은 별도 확인이 필요하나, 농지인 점을 감안할 때 농로 또는 소규모 도로와 접해 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 계획관리지역에 해당될 가능성이 있습니다. (인접 지역 조사 결과, 계획관리지역, 가축사육제한구역 등이 확인됨.) 농업진흥구역에 해당되는지는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설

진도군 군내면은 농업 및 수산업이 발달한 지역입니다. 군내농공단지, 군내 일반산업단지가 인근에 조성되어 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 군내면사무소, 보건지소, 초등학교, 중학교 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하고 있습니다. 인근 진도타워, 용장성 등 관광 자원이 있습니다.

* 혐오시설 여부

인근 지역(군내면 덕병리)에 과거 폐기물종합처리시설(매립, 소각, 재활용 시설) 설치 후보지로 검토되었던 이력이 있습니다. 그러나 해당 시설의 현재 운영 여부나 본건과의 직접적인 거리, 영향권 등은 추가 확인이 필요합니다. 또한, 진도군에서 추진된 공공 하수처리장 관로 누수 및 오폐수 방류, 팽목항 석탄재 매립 시도 등 환경 관련 이슈가 있었던 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 12월 24일 접수된 진도군산림조합의 근저당권 (채권 최고액 78,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

* 임차인 현황

제시된 정보 상 임차인은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농지(답/전)로서 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 다릅니다. 지역 경제는 농업 및 수산업을 중심으로 이루어지고 있으며, 군내농공단지 등 산업단지가 지역 경제에 기여하고 있습니다. 본건 주변은 농경지가 주를 이루고 있어 직접적인 상권 형성은 미미하나, 진도군 주요 지역으로의 접근성이 양호하여 군내면 소재지 및 진도읍의 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

군내면 소재지에 면사무소, 보건지소, 우체국, 초·중등학교 등 기본적인 공공시설이 있습니다. 진도군청 및 상업 시설이 밀집한 진도읍까지는 차량으로 이동 가능합니다.

* 교육 시설

본건 소재지 인근에는 진도군내중학교, 금성초등학교, 군내북초등학교 등이 있습니다.

* 의료 시설

군내면에 보건지소가 있으며, 진도읍에 병원 등 종합적인 의료 시설이 있습니다.

* 교통 편의

녹진시외버스터미널을 통해 타 지역으로 이동 가능하며, 차량 이용 시 해남 및 진도군 내 주요 지역 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지(답/전)이므로 매각 허가 후 잔금 납부 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다. [주의사항 2]

* 현황과 공부상 지목 불일치

등기부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이는 농지 관련 법규 적용에 영향을 줄 수 있으며, 실제 이용 현황에 맞춰 공부 정리 여부 확인이 필요합니다. [주의사항 3]

* 경계 불명확

인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁 소지가 될 수 있습니다. [주의사항 4]

* 수목 매각 포함

토지 지상의 수목이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. [주의사항 1]

* 토지 이용 제한

본건은 '계획관리지역' 또는 '농림지역'일 가능성이 높으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있을 수 있습니다. 농지법, 국토계획법 등 관련 법규에 따른 건축 및 토지 이용 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 관할 지자체에 확인해야 합니다.

* 원상회복 가능성

농지취득자격증명 발급과 관련하여 원상회복 등 조건 충족 시 발급 가능하다는 회신이 있습니다. [주의사항 2] 정확한 조건 및 절차는 진도군 군내면 사실조회서(2026.6.4.)를 참조해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 진도군 군내면의 농지(답/전)로, 진도대교 인근에 위치하여 육지와의 접근성이 양호한 편입니다. 주변은 농경지와 일부 주거지가 혼재되어 있으며, 농공단지가 인근에 있어 지역 경제 활동이 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하여 인수할 권리가 없는 상태입니다.

그러나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현황과 공부상 지목이 불일치하고 경계가 불명확한 점, 그리고 수목이 매각에 포함되는 점 등은 주의가 필요합니다. 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 가능성도 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진도군 내 접근성 양호한 농지

진도대교 인근에 위치하여 해남 및 진도군 내 다른 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 낮은 인수 부담

모든 등기된 권리가 말소되는 임의경매 물건으로, 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계를 보유할 수 있습니다.

* 농업 잠재력

현황 '전'으로 이용 중인 토지로, 농업 활동을 위한 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 68,643,000원으로 평가되었습니다. 인수할 보증금이나 별도의 인수 채무가 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능성, 현황 이용과 공부상 지목의 차이, 경계 확인 필요성 등의 리스크 요소를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 농업인의 경우 농지 관련 지원 정책 등을 활용하여 실질적인 취득 비용을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.