나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1146 [2] 전라남도 진도군 군내면 세등리 351 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상회복 등) 발급 가능하다는 회신 있음(2026.6.4.진도군 군내면 사실조회서 참조)
2.본건 지상 수목 매각 포함
3.본건 지상에 분묘 소재하고 토지가액은 분묘로 인하여 제한받는 가액임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1146 (2)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 세등리 351

용도: 전 (농지)

감정가: 40,205,000원

토지면적: 2,026.00㎡ (약 612.81평)

토지지분: 2,026㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOO

총 등기부채권액: 320,965,432원

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 진도군 군내면 세등리에 위치하며, 진도군 최북단 지역으로 울돌목에 인접해 있습니다.

* 진도대교를 통해 해남군과 연결되어 육지 접근성이 있습니다.

* 세등삼거리 인근에서 교통사고가 발생한 기록이 있습니다.

* 고려시대 삼별초 항쟁의 유적인 용장산성과 인접해 있어 역사적 의미가 있는 지역입니다.

* 주변 지역은 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

* 군내면 환경관리센터가 주민 친화적인 휴식 공간으로 조성되고 있다는 소식이 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 곽재구

* 말소기준권리: 을3, 근저당권 (진도군산림조합, 2021-12-24, 78,000,000원)

* 기타 권리사항:

* 을4: 지상권설정공동담보목록 (진도군산림조합)

* 갑22: 압류 (해남세무서장, 2024-04-12)

* 갑23: 가압류 (농업협동조합중앙회, 2024-07-01, 167,661,286원)

* 갑24: 가압류 (농협은행, 2024-07-02, 29,587,286원)

* 갑25: 임의경매개시결정 (진도군산림조합, 2025-05-28, 67,785,782원)

* 갑26: 가압류 (해남진도축산업협동조합, 2025-07-17, 18,011,141원)

* 갑27: 가압류 (선진농업협동조합, 2026-05-20, 27,705,719원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 320,965,432원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농업용 토지(전)로서, 주변은 농경지 및 자연녹지 위주의 지역입니다.

* 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 멀며, 지역 경제는 주로 농업에 기반을 두고 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 진도군 군내면 세등리로, 상대적으로 한적한 농촌 지역입니다.

* 주변에 금성초등학교, 군내북초등학교, 진도군내중학교 등 교육 시설이 있으나, 통학 시 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

* 역사 유적지인 용장산성과 인접해 있어 지역의 역사적 특색을 느낄 수 있습니다.

* 주변의 편의시설, 병원, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못하는 특별 매각 조건이 있습니다. [주의사항 1]

* 분묘기지권 가능성: 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 가치에 제한을 주는 요소이며, 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. [주의사항 3]

* 경계 확인 필요: 인접 토지와 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 경계 측량이 필요합니다. [주의사항 4]

* 수목 포함: 본건 지상에 식재된 수목은 매각에 포함됩니다. [주의사항 2]

* 법정지상권: 관련 내용이 특수 물건 정보에 포함되어 있으나, 현재 건물 면적이 0이므로 그 적용 여부는 불분명합니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가 대비 현저히 높아 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 군내면 세등리에 위치한 농지(전)입니다. 농지 취득 자격 증명 필수 제출, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 불명확한 토지 경계 등 취득 및 활용에 있어 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 또한, 총 등기부채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 역사 유적지와 인접해 있다는 점은 지역적 특색을 부여하지만, 농지로서의 실질적인 활용성을 고려할 때 위에서 언급된 리스크 요인들이 투자 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

8. 투자 포인트

* 진도 지역의 농지로서, 직접 경작 목적 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 고려될 수 있습니다.

* 주변의 역사 유적지(용장산성 등)와 인접해 있어, 추후 지역 개발 또는 관광과 연계될 가능성을 가진 입지입니다.

* 상당한 면적의 토지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 하나, 본건의 경우 임차인 현황이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 본건은 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 하며, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 및 경계 불명확성으로 인한 경계 측량 비용 등 추가적인 제반 비용과 리스크를 고려해야 합니다.

* 이러한 제약 조건과 총 등기부채권액이 감정가보다 훨씬 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 해당 지역의 농지 시세, 경계 측량 및 분묘 관련 제반 비용, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정되어야 합니다. 현재로서는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 신중한 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.