나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [5] 전라남도 해남군 화원면 영호리 107 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.현황 휴경지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 해남지원 2025타경1566 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 107

용도: 답 (전, 답, 일부 유지/도로, 평지 등 혼재)

매각대상: 토지매각

감정가: 157,045,200원

토지면적: 3,020.10㎡ (약 913.59평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 주요 특징

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며, "별암마을" 남서측 및 북서측 인근, "저상마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지의 경우 일부는 폭 약 8m, 3m, 6m의 포장도로에 접하나, 일부(일련번호 2, 6)는 맹지인 경우도 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역 등에 해당될 수 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 진도농업협동조합의 근저당(을2, 을3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기부상 다른 권리들(근저당, 임의경매)은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액은 504,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 동향

해남군 화원면 지역은 오시아노 관광단지 개발 등 관광 및 레저 산업 육성을 위한 움직임이 있습니다. 또한, 과거 조선산업단지 개발이 시도되었으나 지연되는 등 산업단지 조성 사업이 여러 차례 연장되거나 전환을 모색하는 상황이 있습니다. 이는 지역 개발의 잠재력을 보여주지만, 현재 본건 소재지는 농경지 및 마을 주변 지역으로 상업 활동보다는 농업 중심의 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하여, 주변에 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 수 있으나, 도시 지역에 비해 편의시설 및 기반 시설은 제한적일 수 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 직접 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 정보

현재까지의 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 공장 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황에 따라 향후 이러한 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 휴경지 상태

현재 토지가 휴경지 상태로, 실제 농작물 재배나 토지 이용을 위해서는 별도의 계획 및 작업이 필요합니다.

6.4. 토지이용규제

보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 구역 등이 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용 시 주의가 필요합니다.

6.5. 대출 채무 규모

등기부채권 총액 5억 4백만 원에 달하는 상당한 채무가 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 농지(답)로, 경매 절차상 모든 권리가 말소되어 깨끗한 등기부 상태로 낙찰받을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현재 토지의 경계가 불명확하고 휴경지 상태라는 점은 적극적인 활용을 위해 추가적인 확인과 노력이 요구됩니다. 주변 지역은 농경지대이며, 대규모 개발 프로젝트가 진행되거나 시도되었으나 일부 지연되는 양상도 보입니다. 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 경영 잠재력

본건은 농업진흥구역에 해당될 가능성이 있어, 영농 계획을 가진 실수요자에게는 직접 경작을 통한 자산 취득 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

경매로 인해 모든 인수되는 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

화원면 일대의 관광 단지 개발 등 지역 개발 계획이 진행 중에 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 157,045,200원을 기준으로 하되, 권리 관계의 명확성, 토지 이용의 제약(농지법, 경계 불명확 등), 현황(휴경지), 그리고 주변 시세 및 낙찰 동향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70~90% 선에서 신중하게 접근하는 것이 일반적이나, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 면밀한 분석과 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.