나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [2] 전라남도 해남군 화원면 영호리 87 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 해남지원 2025타경1566 (2)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 87

용도: 전 (밭)

감정가: 17,160,000원

토지면적: 312.00㎡ (약 94.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO (진도농업협동조합)

1.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2024년 8월 7일 접수된 근저당권 (을5, 을6)

총 채권액: 504,000,000원 (근저당권 총액)

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특별매각조건: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

* 경계 확인 필요: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며, '별암마을' 및 '저상마을' 인근에 위치합니다. 주변은 논, 밭 및 단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. (다만, 일부 필지는 맹지일 수 있어 정확한 접근로는 별도 확인이 필요합니다.)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 농경지대로서, 다음과 같은 지역 지구 및 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

* 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 (일련번호별로 상이)

* 가축사육제한구역 (지역별, 가축 종류별 제한 내용 상이)

* 농업진흥구역 (일련번호 8~10번 해당)

* 준보전산지 (일련번호 7번 해당)

3. 상권 분석

3.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농경지대로서, 전통적인 상업 기능을 수행하는 상권보다는 농업 및 농촌 생활권에 속해 있습니다. 주변에는 전, 답, 단독주택 등이 분포하고 있어 농촌 지역의 전형적인 모습을 보입니다.

4. 생활 정보

4.1. 인근 지역 정보

본건 인근에는 '별암마을'과 '저상마을'이 위치하여 기본적인 생활 기반을 제공합니다. 보다 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 최근 해남군 화원면에서는 주민들이 직접 그린 관광 지도('찐 사방지도')를 제작하여 지역 명소와 먹거리를 홍보하고 있으며, 이는 지역 활성화 노력의 일환으로 볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 자격증명 발급 및 제출 의무

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 대금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있으므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 경계 불명확 및 측량 필요성

인접 토지와의 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량 작업이 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 잠재적인 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

주변 지역은 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업을 영위하고자 할 경우 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 해남군 화원면에서는 무단 가축분뇨 살포와 관련된 문제가 보도된 바 있어, 토양 및 환경 관련 규제에 대한 주의가 요구됩니다. 또한, 지역 내 토석 채취장 운영 및 신규 추진으로 인해 환경 및 경관 훼손, 교통량 증가 등 주민들의 우려가 지속되고 있으며, 일부 지역에서는 레미콘 공장 설립 추진에 대한 반대 의견도 제기되고 있습니다. 이러한 개발 행위들이 주변 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

해남군 화원면 영호리의 본 토지는 농업용으로 적합한 전(밭)입니다. 감정가는 1,716만 원으로 비교적 낮게 평가되었으나, 농지 취득 자격증명 제출 필수, 경계 불명확 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 농촌 지역 특성상 주변 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 농업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 지역 내 토석 채취장 운영 및 추가 개발 추진 등으로 인한 환경적, 사회적 이슈들을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 농업 활동 목적 투자: 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 장기적으로 지역 개발 가능성이나 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 농업용 토지의 가치에 기반해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 17,160,000원입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다. 다만, 본 물건은 농지 취득 자격증명 제출 의무 및 경계 불명확성 등의 리스크를 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 명확한 가치 평가 및 주변 시세 조사를 통해 결정되어야 하므로, 현재 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어렵습니다. 감정평가액을 기준으로 희망하는 입찰가를 결정하되, 상기 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.