나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [4] 전라남도 해남군 화원면 영호리 101 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1566 (4)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 101

용도: 답

감정가: 33,864,000원

토지면적: 664.00㎡ (약 200.86평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOO (진도농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공동담보, 특별매각조건 있음, 맹지, 경계확인 필요.

토지 등기부 요약:

- 소유권 이전: 임중식, 임흥순, 윤형도 순으로 이전됨.

- 권리 분석: 말소기준권리인 근저당권(진도농업협동조합, 2024-08-07) 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 임의경매 개시 결정: 진도농업협동조합에 의해 2025-09-05 접수되었습니다.

물건명세서 참고사항:

- 특별매각조건: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환.

- 맹지임.

- 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도 확인 필요.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임차인 없음으로 파악됨)

2. 입지조건

주위 환경:

- 본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며, '별암마을' 및 '저상마을' 인근 농경지대에 위치합니다.

- 주변은 전, 답, 단독주택이 혼재된 농촌 마을입니다.

교통 상황:

- 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태:

- 해당 토지는 맹지이며, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 별도의 확인이 필요합니다. (주의사항 참조)

3. 권리분석

채권자: 진OOOOOOO (진도농업협동조합으로 추정)

말소기준권리: 을4 근저당권 (접수일자: 2024-08-07, 권리자: 진도농업협동조합, 권리금액: 432,000,000원)

- 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 근저당권 및 그 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 등록된 임차인이 없어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

- 본 물건은 농경지로, 상업적 상권 분석은 어렵습니다.

- 주변은 농업 위주의 마을로, 소규모 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

- 해남 화원면은 오시아노 관광단지, 파인비치 골프링크스 등이 위치하여 관광 및 휴양 관련 활동이 이루어지고 있습니다.

- 주민들이 직접 그린 관광지도 제작될 정도로 지역의 특색을 담은 명소가 존재합니다.

5. 생활정보

- 인근 마을(별암마을, 저상마을)이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 해당 마을 또는 인근 읍면에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

- 화원면에는 '물마루' 식당(가정식 백반)과 '자연과사람들카페'(수제 돈까스, 전망 좋은 카페) 등 주민 및 방문객을 위한 식음 시설이 있습니다.

- 오시아노 관광단지, 목포구 등대, 파인비치 골프장 등이 있어 관광 및 레저 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 맹지: 차량 접근이 어려워 활용에 제약이 있습니다.

- 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수 및 취득 불가. 농지법에 따라 자격증명 발급 요건 충족 필요.

- 경계 불명확: 정확한 토지 면적 및 이용을 위해 경계 측량이 필요하며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 규제를 받을 수 있습니다.

- 농지법상 경작 의무: 농지를 취득한 후에는 직접 농사를 짓거나 정당한 사유 없이 방치할 경우 처분 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

7. 종합 의견

- 본 물건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 답(논)으로, 감정가는 33,864,000원입니다.

- 가장 큰 특징은 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 또한, 토지의 경계가 불명확하여 측량이 필요합니다.

- 농지 취득 자격 요건을 충족하고, 맹지 및 경계 문제를 해결할 수 있는 경우에 한하여 농업 또는 투자 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

- 주변 관광지 및 농촌 환경의 이점을 고려할 수 있으나, 맹지라는 근본적인 제약 사항을 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 농지 취득 자격이 있고 맹지 문제를 해결할 수 있는 실수요자에게는 저렴한 가격에 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

- 주변 관광지와의 연계 가능성 및 농촌 지역의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

- 인수할 보증금이 없으므로, 제시된 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

- 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.