나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [6] 전라남도 해남군 화원면 영호리 278-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1566 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 진도농업협동조합 (등기부상 채권자 및 근저당권자)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 278-1

총 토지 면적: 1489.00㎡ (약 450.42평)

1.3. 용도 및 감정가

용도: 답

감정가: 128,054,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "별암마을" 남서측/북서측 인근, "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대임.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됨.

필지별 인접 도로 상태는 북측 폭 약 8m 포장도로 접함, 맹지, 북측 폭 약 3m 비포장도로 접함, 동측/북측 폭 약 3m 콘크리트 포장도로 접함, 북동측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로 접함 등으로 다양함.

2.3. 토지 이용 현황

대부분 부정형의 완경사지 또는 평지이며, 용도는 전(밭)임. 일부 토지는 유지 또는 도로로 이용되고 있을 가능성이 있음.

토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역이 혼재하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역 등의 제한사항이 다수 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전 내역은 1964-12-31 임육남 → 2021-01-26 임송희 외 2명 → 2021-08-11 윤형도 순으로 확인됨.

말소기준권리는 2024-08-07 접수된 진도농업협동조합의 근저당권임.

현재 경매 신청 채권자는 등기부상 근저당권자인 진도농업협동조합임.

총 등기부채권액은 504,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨 (합계 보증금 0원).

3.3. 권리 소멸 여부

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농경지대로, 상업적 기능보다는 농업 생산 활동에 적합한 입지를 가지고 있음.

인근 마을을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

인근에 "별암마을", "저상마을" 등 농촌 마을이 소재함.

대상 토지에는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여, 축산업 관련 개발 등에 제약이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 이를 제출하지 못할 경우 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 함.

대상 토지가 농지에 해당하므로, 농업인 또는 농업 경영 계획이 있는 경우에 한해 취득 가능성이 높음.

6.2. 경계 불확실성

감정평가서에 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하다고 명시되어 있음. 이는 추가적인 비용 발생 및 추후 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 속해 있어, 건축, 개발, 용도 변경 등 토지 활용에 있어 엄격한 법규의 적용을 받을 수 있음.

7. 투자 포인트

본 물건은 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건임.

농업 생산 활동을 위한 토지로서의 가치를 가지며, 장기적인 관점에서 농지 가치 상승을 기대할 수 있음.

8. 예상 입찰가

감정가: 128,054,000원

본건은 농지로서 취득 자격이 제한적이며, 경계 불명확, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 함.

따라서, 희망 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

농지취득자격증명 제출 전까지 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 충분한 자금 준비 및 관련 절차 확인이 필수적임.

9. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 소재의 농지로서, 농업인 또는 농업 관련 경영체가 아니라면 취득에 상당한 법적 제약이 따릅니다.

경계 불명확, 다양한 토지 이용 계획 및 가축 사육 제한 구역 포함 등 개발 및 활용에 있어 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 별도의 권리나 부담은 없으나, 농지 취득 자격 확보 및 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

투자를 고려하신다면, 농업 관련 전문성을 보유하고 있거나 장기적인 안목으로 농지 가치 상승을 기대하는 경우에 한해 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.