나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1566 [3] 전라남도 해남군 화원면 영호리 97 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며 일련번호(1)~(3)은 "별암마을" 남서측 인근, 일련번호(4)~(7)은 북서측 인근, 일련번호(8)~(10)은 "저상마을" 남동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(7) : 부정형의 완경사지로서 전임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 유지, 도로임. 일련번호(8)~(10) : 부정형의 평지로서 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. 일련번호(2),(6) : 맹지임. 일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호(4),(5) : 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(8)~(10) : 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 보전관리지역임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(8)~(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.목록4. 현황 휴경지이며 일부 '유지' 및 '도로'이고, 목록5. 현황 휴경지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

해남지원 2025타경1566 (3)

2.2. 소재지

전라남도 해남군 화원면 영호리 97

2.3. 용도

전 (밭)

2.4. 토지면적

4149. 00㎡ (약 1255.29 평)

2.5. 건물면적

0. 00㎡

2.6. 감정가

222,569,000원

2.7. 매각대상

토지 매각

2.8. 경매구분

부동산 임의경매

2.9. 채권자

진OOOOOOO

2.10. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 소재하며, "별암마을" 남서측 인근 및 "저상마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 논, 밭 및 단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다 [cite: user].

1.1. 2. 교통상황

본 건 및 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통이용 상황은 보통 수준입니다 [cite: user].

1.1. 3. 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 일련번호(2) 및 (6) 토지는 맹지입니다. 일련번호(3) 토지는 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접합니다. 일련번호(4) 및 (5) 토지는 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 일련번호(7) 토지는 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 일련번호(8)~(10) 토지는 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다 [cite: user].

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 진도농업협동조합의 근저당권 (을7)이며, 접수일자는 2024년 8월 7일입니다 [cite: user]. 경매개시결정등기 (갑5) 또한 진도농업협동조합에 의해 2025년 9월 5일에 접수되었으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: user]. 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원) [cite: user].

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 토지 이용

본 건은 농경지대 내에 위치하며, 주변에는 논, 밭, 과수원 및 일부 주택이 산재해 있습니다. 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등으로 용도지역이 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: user].

1.3. 2. 개발 현황

인근 지역(화원면)은 화원 오시아노 관광단지가 조성되어 있으며, 관광 레저 시설이 일부 존재합니다. 다만, 해당 지역은 과거부터 토석 채취장(채석단지) 및 발파암 야적장 등이 다수 운영되거나 추진되어 왔으며, 이로 인해 주민들의 불편과 환경적 우려가 제기되고 있는 상황입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

직접적인 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, "별암마을", "저상마을" 등 인근 마을과 차량 접근이 용이합니다 [cite: user]. 화원 오시아노 관광단지 등 일부 관광 레저 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 2. 주변 환경

주변은 농경지와 마을이 혼재된 전형적인 농촌 환경입니다. 다만, 해남군 화원면 지역은 다수의 토석 채취장 및 관련 시설이 운영 또는 추진되는 것으로 알려져 있어, 이러한 산업 활동이 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 본인의 귀책사유로 간주되어 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다 [cite: user].

1.5. 2. 현황 및 경계 불명확

목록 4번 토지는 현황 휴경지이며 일부 '유지' 및 '도로'로 이용 중이고, 목록 5번 토지는 현황 휴경지입니다 [cite: user]. 또한, 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다 [cite: user].

1.5. 3. 지역 산업 활동으로 인한 환경적 영향 우려

해남군 화원면 일대는 토석 채취장, 골재 생산 시설 등이 다수 존재하여, 이와 관련된 소음, 분진, 폐기물 처리, 경관 훼손 등의 환경적 요인이 부동산 가치 및 거주 만족도에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다. 비록 본 건 토지에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 해당 지역의 산업 활동으로 인한 간접적인 영향 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 따릅니다 [cite: user].

1.6. 투자 포인트

1.6. 1. 농업 목적 투자 가치

본 건은 농업 생산을 위한 토지로서, 직접 영농에 종사하고자 하는 실수요자에게는 비교적 합리적인 가격에 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.6. 2. 토지 매각 중심

건물 없이 토지만 매각 대상으로, 토지의 가치 자체에 집중하여 투자할 수 있습니다.

1.6. 3. 일부 토지의 도로 접근성

일부 필지는 포장도로 및 비포장도로에 접하고 있어, 토지 이용에 이점이 있을 수 있습니다 [cite: user].

1.7. 종합 의견

본 건은 전라남도 해남군 화원면에 위치한 농업용 토지로서, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 낙찰 후 농지취득자격증명 필수 제출이라는 중요한 조건이 있으며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰보증금 반환 불가라는 큰 위험이 따릅니다. 또한, 일부 필지의 현황이 실제 이용과 다르고 경계가 불명확한 점, 그리고 해당 지역의 토석 채취 등 산업 활동으로 인한 환경적 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 따라서 영농 의사가 명확하고 관련 규정을 철저히 준수할 수 있는 실수요자 또는 해당 지역의 개발 계획 및 환경 변화를 충분히 분석할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,569,000원입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출의무, 경계 불명확, 일부 필지의 현황 상이, 그리고 화원면 일대의 토석 채취 관련 환경적 우려 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다. 따라서 제시된 감정가 외에 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 투자 목적에 부합하는 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인근 유사 토지의 실거래가, 해당 지역의 농지 가격 동향, 향후 개발 가능성, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.