나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50588 [2] 전라남도 해남군 화원면 구림리 산67-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 전라남도 해남군 화원면 구림리 소재 ""억수마을"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.
일련번호(2) : 전라남도 해남군 화원면 구림리 소재 ""섬동마을"" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황

일련번호(1,2) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중이며, 일부 현황도로로 이용중임.
일련번호(2) : 부정형 완경사지로서 대부분 자연림으로 이용중이며, 일부는 전으로
이용중이고, 일부는 현황도로로 이용중이며, 본건 일부에 소유자 미상의 분묘,
철탑 및 송전선로, 타인소유의 비닐하우스 일부가 소재하고 있음.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 농로가 개설되어 있음.
일련번호(2) : 임야도상 맹지이나 북서측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및
닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역
(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(섬동천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

─

공부와의 차이

─

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 :
- 일련번호(2) 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재함.
- 일련번호(2) 지상에 송전탑 및 송전선로가 소재하며, 토지 등기사항
전부증명서상 지상권이 설정되어 있음.

물건 비고

1.공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '전', '도로'로 이용중임
2.지상권 및 구분지상권이 설정된 것을 감안하여 평가함
3.본건 지상에 분묘 소재하고 토지가액은 분묘로 인하여 제한받는 가액임
4.연접한 토지(구림리 322-1) 지상의 타인소유 비닐하우스 일부가 본건 토지에 소재함
5.본건 토지 일부는 소하천정비법상 소하천구역에 저촉되고, 임야도상 맹지이나 북서측 일부에 소폭 도로가 개설되어 있음
6.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 해남지원 2025타경50588 (2)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 구림리 산67-1

용도: 임야 (현황 일부 전, 도로 이용 중)

감정가: 369,115,200원

토지면적: 40,176.00㎡ (약 12,153평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동양약품주식회사

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 화원면 구림리 "억수마을" 남서측 및 "섬동마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 주택, 자연림 등이 혼재하는 마을 주변의 농경지대 및 산림지대입니다.

차량 접근은 가능하나 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 농로가 개설되어 있으며, 임야도상 맹지이나 북서측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 원활하지 않을 수 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 소하천구역에 저촉됩니다.

소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 갑3. 가압류 (동양약품주식회사, 2025.07.11.)

등기부채권 총액: 1,605,534,482원

인수되는 권리:

* 을구 1번 지상권설정등기 (2012.01.18., 대한조선주식회사): 철탑 및 송전선 건설 목적, 존속기간 송전선 존속기간까지. 매수인이 인수합니다.

* 을구 2번 구분지상권설정등기 (2012.01.18., 대한조선주식회사): 송전선 건설 목적, 존속기간 송전선 존속기간까지. 매수인이 인수합니다.

주요 권리 사항 및 특이사항:

* 분묘기지권: 본건 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로서 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 선순위 지상권 및 구분지상권: 대한조선주식회사 명의로 설정된 지상권 및 구분지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 직접적인 제약을 초래합니다.

* 현황 이용 상태: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '전', '도로'로 이용 중입니다.

* 타인 소유 시설: 연접한 토지(구림리 322-1) 지상의 타인 소유 비닐하우스 일부가 본건 토지에 소재하고 있습니다.

* 도로 상태: 임야도상 맹지이나 북서측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있으며, 북측으로 소폭 농로가 개설되어 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 임야와 농경지, 일부 도로로 이용 중인 토지로, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 소규모 마을을 중심으로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

본 토지의 직접적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.6. 생활정보

본건은 "억수마을", "섬동마을" 인근에 위치하여 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

가까운 편의 시설이나 관공서 등에 대한 정보는 부족하나, 인근 마을을 통해 기본적인 생활 서비스를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

본건 지상에 송전탑 및 송전선로가 소재하며, 이는 해당 권리 설정자(대한조선주식회사)가 소유 및 관리하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담: 매수인은 선순위 지상권 및 구분지상권(대한조선주식회사)을 인수해야 하므로, 해당 토지의 이용이 사실상 제한됩니다. 권리 인수 비용 및 향후 토지 활용 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 시, 해당 분묘에 대한 사용 권리를 인정해야 하므로 토지 활용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 따른 토지 가치 하락 또한 예상됩니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: '임야' 지목과 달리 현황 '전', '도로'로 이용 중이므로, 추후 지목 변경이나 이용에 관한 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도 및 임야도상 맹지에 해당하며, 개설된 소폭의 도로는 차량 통행에 불편을 줄 수 있습니다.

* 타인 소유 시설물: 인접 토지 소유자의 비닐하우스가 본건 토지 일부를 점유하고 있어 경계 분쟁 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소하천구역 저촉: 소하천정비법상 소하천구역에 포함되어 있어 건축 행위 등 토지 개발에 제한이 따릅니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 추후 경계측량 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 이로 인한 분쟁 가능성도 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 해당 용도지역의 건축 및 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 해남군 화원면에 위치한 40,176㎡(약 12,153평) 규모의 임야로, 감정가는 369,115,200원입니다.

그러나 본 토지는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권 및 구분지상권, 그리고 분묘기지권 성립 가능성 등 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다.

또한, 공부와의 현황 차이, 맹지, 타인 소유 시설물 소재, 소하천구역 저촉, 경계 불명확 등의 물리적, 법률적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 투자자에게 매우 신중한 접근을 요구하는 물건이며, 명확한 권리 분석과 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 광활한 면적: 12,153평에 달하는 넓은 토지 면적은 잠재적인 개발 가치를 가질 수 있습니다.

* (추가적인 긍정적 투자 포인트는 현 정보만으로는 발견하기 어렵습니다.)

1.10. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 하는 선순위 지상권 및 구분지상권, 분묘기지권 성립 가능성 등 복잡한 권리 관계와 다수의 토지 이용 제약 요인이 존재합니다. 또한, 현황과 공부상 지목 불일치, 맹지, 타인 소유 시설물 소재, 소하천구역 저촉, 경계 불명확 등 추가적인 리스크가 많아 투자가치가 매우 제한적입니다.

이러한 제반 사항과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가 비용과 실질적인 토지 이용 가치를 산정한 후, 보수적인 접근이 필수적입니다.

본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰 후 인수하는 지상권 등의 가치 하락분을 감안하여 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 접근하거나, 투자를 보류하는 것을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.