나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50656 [2] 전라남도 진도군 고군면 원포리 740 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.10.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진독누 고군면 원포리 소재 "하율마을" 내 및 남측 근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도주변 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형, 전기타(묘지 등)으로 이용중임. 기호(2): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 세로(불)에 접함. 기호(2): 북측으로 세로(가)에, 서측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴)), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개)) 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 벽지도매 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.지상 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉤) 매각 제외
2.토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가액임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50656 (2)

* 소재지: 전라남도 진도군 고군면 원포리 740

* 용도: 대지

* 감정가: 3,237,500원

* 토지면적: 185.00㎡ (약 56평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 진도군 고군면 원포리 소재 "하율마을" 내 및 남측 근거리에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도변 농촌지대 및 농경지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 감정평가상의 기호(1) 토지는 북측으로 세로(불)에 접하며, 기호(2) 토지는 북측으로 세로(가)에, 서측으로 세로(불)에 접함. 이는 전체 토지의 도로 접근성을 나타냄.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 16일 롯데캐피탈 가압류 (등기부요약 갑4).

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 50,838,471원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: (추가 정보 없음)

* 박 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 지역 특성: 본 물건은 진도군 고군면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. "하율마을" 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 현재 정보로는 확인되지 않았습니다.

* 진도군 고군면에는 관광 시설로 신비의 바닷길, 가계해수욕장 등이 있으며, 주요 편의시설 및 상업 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. (감정평가서 요약 - 기호(1) 토지는 묘지 등으로 이용 중)

* 제시외 건물: 감정평가서 상의 제시외 건물(㉠~㉤)은 매각에서 제외됩니다. 그러나 해당 건물로 인해 토지의 가액이 제한받고 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 경계 확인 필요: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 요구될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.5. 종합 의견

* 물건 개요: 본 물건은 전라남도 진도군 고군면 원포리 740 소재 대지로서, 토지 강제경매로 나왔습니다.

* 주요 특징: 비교적 명확한 권리관계(말소기준권리 이하 소멸)를 가지는 토지입니다. 그러나 분묘기지권, 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 가액 제한, 경계 불명확 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 권리 관계 요약: 등기부상 소유권 이전, 가압류, 강제경매 등이 기록되어 있으나, 모두 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보입니다.

1.6. 투자 포인트

* 긍정적 요소: 권리분석상 인수 부담이 없는 점은 투자의 안정성을 높입니다. 농촌 지역 토지로서 잠재적인 가치 상승 또는 농업적 이용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 고려사항: 분묘기지권 및 경계 문제 해결에 대한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 예상 입찰가

* 산정 불가 사유: 현재 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 정확히 산정하기 어렵습니다. 감정평가는 제시외 건물로 인해 토지 가액이 제한받은 상태이며, 분묘기지권의 실체, 경계 측량 비용, 그리고 실제 활용 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

* 추가 조사 필요 사항:

* 분묘기지권의 구체적인 현황 및 효력 범위 확인.

* 인접 토지와의 경계 측량 실시 및 비용 산정.

* 주변 유사 토지 거래 사례 및 시세 조사.

* 토지의 실제 이용 제한 사항 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.