나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50683 [2] 전라남도 해남군 문내면 서상리 631 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 서상리 소재 ‘망해산’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서 휴경지임. 일련번호(2) : 자루형의 평지로서 공업용건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 맹지임. 일련번호(2) : 북서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 일련번호(2)토지 지상에는 별지 “사진용지”와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 저온창고가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가~다) 현황 1동의 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬, 내벽 : 샌드위피판넬 등, 바닥 : 칼라하드너 등, 창호 : 샷시창호 등의 마감임.

이용상태

기호(가~다) : 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(가~다)건물은 공부상 별동의 건물로 등재되어 있으나 건물을 연결하여 출입구 및 통로를 공동으로 사용하는 등 현황 일체로 이용 중인 1개 동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 - 기호(라,마)건물은 멸실임. - 별지 "사진용지"와 같이 현재 신축중인 기호(ㅅ) 철구조물(기준시점 현재 지붕 및 벽체 없음)이 소재하오니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함
2.지상 제시외 건물(감정평가서㉡㉢㉣㉤㉥㉦, 컨테이너, 저온창고 등) 매각 제외. 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
3.지상 신축중인 철구조물 존재함(감정평가 당시 지붕 및 벽체는 없으며 감정평가서상㉦ 물건임)
4.목록3.~5. 건물은 공부상 별동의 건물이나, 건물을 연결하여 출입구 및 통로를 공동으로 사용하는 현황 일체로 이용중인 1개동의 건물임
5.목록5. 부속건물(단층관리사, 단층 창고)은 현황 멸실임
6.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50683 (2)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 서상리 631

용도: 공장

감정가: 385,896,400원

토지면적: 2,380.00㎡ (약 720.03평)

건물면적: 529.20㎡ (약 160.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 문내면 서상리 소재 '망해산' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재하는 지역임.

일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됨.

토지는 일련번호(1)은 부정형 평지로서 휴경지이며 맹지이고, 일련번호(2)는 자루형 평지로서 공업용 건부지이며 북서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)에 해당함.

건축물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 공장으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

공부상 별동으로 등재된 건물들이 현황상 연결되어 1개 동처럼 이용 중임.

토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 및 저온창고가 소재함.

현재 지상에 신축 중인 철구조물이 존재함 (감정평가 당시 지붕 및 벽체는 없었음).

목록5. 부속건물(단층관리사, 단층 창고)은 현황 멸실 상태임.

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

말소기준권리는 2018년 11월 20일 접수된 강진농업협동조합의 근저당권(을5)임.

인수되는 보증금 합계는 0원임.

등기부채권 총액은 토지 약 8억 7,546만원, 건물 약 8억 5,178만원임.

* 임차인 현황:

* 농업회사법인청년푸드주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2019-09-18, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-31, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2023-09-26, 대항력 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 공업 시설보다는 농업 관련 시설이나 물류 창고 등의 입지로 고려될 수 있음.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됨.

해당 지역의 산업 특성상, 공장 운영에 필요한 배후 산업 단지나 물류 연계성은 부족할 수 있으나, 특정 농산물 가공 또는 지역 특산물 관련 생산 시설로는 잠재적 가치가 있을 수 있음.

5. 생활정보

본건은 전라남도 해남군 문내면 소재지로, 주변에 상권이 크게 발달하지 않은 농촌 지역임.

가까운 편의시설, 문화 시설, 의료 시설 등에 대한 접근성은 제한적일 수 있음.

교통 이용은 보통 수준으로 평가되나, 대중교통 이용은 원활하지 않을 수 있음.

다만, 해남군 문내면은 우수영국민관광지, 해남공룡박물관 등 관광 자원과 인접해 있으며, 인근 지자체와의 연계성을 통해 생활 편의성을 확보할 수 있음.

최근 보도된 자료에 따르면, 해남군 문내면 충무마을은 '취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 향후 정주여건 개선이 기대됨.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계:

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 건물 및 토지 상태:

* 제시외 건물(컨테이너, 저온창고 등)은 매각 제외되므로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 현재 신축 중인 철구조물은 추가적인 건축 비용 발생 또는 공사 지연 등의 리스크를 내포함.

* 목록5. 부속건물(관리사, 창고)이 현황 멸실되어 있어, 기존 시설 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 인접 토지와의 경계 불명확으로 인한 경계 분쟁 발생 가능성이 있으며, 경계 측량 비용이 추가로 발생할 수 있음.

* 환경 및 입지:

* 과거 지역 언론 보도에 따르면, 문내면 일대에서 돼지분뇨 처리 시설 건설 등으로 인한 악취 및 환경 문제 갈등 사례가 있었음.

* 현재 지역에서 일부 환경 행정 처리와 관련하여 미온적인 대처에 대한 논란이 제기된 바 있음.

* 공장 용지임에도 불구하고, 토지 이용계획상 가축사육제한구역에 해당하므로, 축산업 관련 시설로는 활용에 제약이 있음.

7. 종합의견

본건은 전라남도 해남군에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

감정가는 3억 8천여만원 수준이나, 대항력 있는 임차인, 신축 중인 건물, 멸실된 부속건물, 불명확한 경계 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있음.

주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상권이나 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어지는 편임.

다만, 해남군 지역 개발 계획 등은 긍정적인 요인이 될 수 있음.

본건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 철저한 현장 조사와 명도, 건축 관련 전문가의 자문을 통한 리스크 분석이 필수적임.

8. 투자포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 복잡성을 줄일 수 있음.

* 공장으로서의 잠재력: 특정 산업군(농산물 가공, 지역 특산물 생산 등)에 적합한 시설을 갖춘 경우, 지역 특성에 맞는 활용 방안 모색 가능.

* 토지 활용 가능성: 제시외 건물 제외 및 신축 중인 건물 등 일부 제한 사항이 있으나, 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 잠재적 저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 실제 경매 시 감정가 이하 낙찰 가능성을 배제할 수 없음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 385,896,400원임.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인, 미완성 및 멸실된 건물, 경계 불명확 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

향후 명도 비용, 신축 및 수리 비용, 토지 경계 확인 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 7천만원 ~ 3억 8백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문 및 법률, 건축 전문가와의 상담을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.